增闢土地

你我抉擇
公愆參與活勵

www. l andforho ng kong .hk 士地供應專 責 小組

2018 年4 月
1 前言
1.1 土地不足以致供求失衡 02
1.2 士地短缺的影響 05
1.3 增加土地供應：刻不容緩 08

2 蓄港的±迆燾求
2.1 香港土地短缺遠較 1,200 公頃為高 10
2.2 各類土地供應均不足夠 12
2.3 土地儲備未雨綢繆 20

3 塌行±池供隱策鼴及搏續推行的擅
3.1 多管齊下的增加土地供應策略 24
3.2 土地用途檢討 26
3.3 增加發展密度 27
3.4 短期租約用地、臨時政府撥地用地及空置政府用地 28
3.5 耆用空 置校舍 30
3.6 善用「政府、機構或社區」用地 31
3.7 善用主 廈 32
3.8 撿討及精簡發展管制程序 33
3.9 市區重建 33

4 土培供廛專責小輯的考量 34

5± 埠供癮鑼項
5. 1 棕地發展 36
5.2 利用私人的新界農地儲備 40
5.3 利用私人遊樂場地契約用地作其他用途 44
重置或整合佔地廣的康樂設施

5.4 維港以外近岸填海 50
發展東大嶼都會

5.5 利用岩洞及地 下空 間 56
5.6 於新界發展更多新發展區 60
5.7 發展香港內河碼頭用地 62
長遠發展香港內河碼頭用地及鄰近用地

5.8 發展郊野公園 邊陲地帶兩個試點 66

發展郊野公園邊陲地帶其他地點

5.9 增加「鄉村式發展 」地帶的發展密度 68

5 . 10 於現有運輸墓建設施上作上蓋發展 70
利用公用事業設施用地的發展潛力

5.11 重置葵青貨櫃碼頭 72
葵青貨櫃碼頭上蓋發展

5.12 填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展 74

6 你的畫見 76
 前＿＿＿＿一 土地短缺問題近年一直困

E:.a
`
m 。 擾香港。市民面對「貴」、
「細」、「擠」：檁價高丶
租金貴、上車艱；生活空間狹小
~ 擠迫、社區設施不足、營商成本
雪』璽

高企，香港房屋、經濟，以至各

-f!J
,
類用地不足的問題，已經成為大
眾最關心的其中－個議題。
'
香港地勢多山。在 1,111 平方公里的總土地
面積中，己建設土地佔 24.3%(270 平方公
里），其餘 75.7% 為非建設或未建設範圍（如
郊野公園、濕地、水塘、魚塘等）。己建設士
地包括房屋 (6.9%) 、基建 (5.9%) 、經濟用地
(2.7%) 、政府和社區設施 (2.3%) 及休憩用地
(2.3%) 等（豊堊1) 。過去數十年香港經歷了大
規模的社會及經濟結構轉變，本港的規劃及
士地發展要適時提供充足士地以配合人口丶
社區及經濟增長，滿足不同的社會需要，從
來都是艱鉅的挑戰。

根據政府統計虞最新的人口及住戶估算（璽
箜），香港的人口及家庭住戶數目預計會持
續增 長。根據基線調查，整體人 口預計增 長

至 2043 年約 822 萬的頂峰後，會緩慢 下跌 至

2066 年的約 772 萬，但由於平均每戶人數持
續下跌，家庭住戶數目 較人口的增長速度更
快，預計由 2016 年的 251 萬升至 2046 年頂峰
的 297萬，然後降至 2051 年的 295萬。
 ＇ 圏表 1
香港土地用途
賈料來瀛．鬼薑

已建設土地面積： 24.3%

草地 17.3%

土地總面積為1 ,11 1 平方公 里 （包括jlj水位線下約4 平方公里的紅榭林 租沼温）

香港土地面積的有 78 .7% 有檀被
香港土地面積的有41 .7%■ 郊野公圜-~別地區 及 米桶 拉 姆蘋璽濕地

註釋：
有鸝約士地用途戴玀已根玀2016年 1 2 月及2017年 1 月約衛星 Ill 佩1版犢持有者： ©AIRBUS DS(2016,2017)] • 戩至2016年年底由規畫謩內部鼱查所得的資料· 以及各政府郃
l"l 的其他相鬬潰料而夏新· 由 於部分土地月途分顯的定鸕和方法不時更新·所以年內的畫字未必能與往年互接比較·

＇， 圖 表2
香港人口 (1966-2066 年）、家庭住 戶及住戶平均人皺 (1966-2051 年）
漠料來濤．政府銃計盧及專責小組文件罩 02/2017稹

．羸鸝字
薑日重
癰算鸝字
紉

987654321O
住戶 平 均人數 (人
年中人 D及家庭 住 戶 (

45 心
35
百萬

3.0

2.5
年

1966 1971 1976 1981 1986 199 1 1996 2001 2006 2011 2016 2021 2026 203 1 2036 2041 2046 2051 2056 206 1 2066

•• 中人 Cl (I) • 蒙醞住戶 (II) · 位戶平均人鸝

註釋：
(I) 人 口的揖算歉字來自政府鎬計虞20 17年9 月 出 版的（昚港人口揖算2017-2066)•
(ii) 家逞住戶及住戶平均人歉的推算鐓字來自政府統計虞2017 年 1 0月出版的＜至 205 1 年的香港家屆住戶推算） ， 因此並沒有2056年 '2 061 年及 2 066年的偵算黯字·
不過，香港的土地供應卻未能配合同期人 發展速度從 1990 年代開始明顯放緩，只
口及住戶數目的增長，以及經濟和社會的 有東涌新市鎮在這段期間開始落成，也
持續發展。本港的己發展士地自 1970 年代 是面積最小的新市鎮（圖表 5) 。 2000 年代
起一直穩步上升，配合人口及經濟增長帶 後，香港再沒有新市鎮落成。展望將來，
來的需要。然而，隨着 1997 年亞洲金融 除了東涌新市鎮擴展外，下 一 個新市鎮
風暴及其後的經濟下滑，自千禧年以來， （或稱新發展區）將是預計於2023 年開始逐步
香港的土地發展速度放緩，導致可發展土 落成的古洞北及粉嶺北新發展蓖。

地、住宅單位及經濟活動空問的增長，均
落後於人口及住戶數目的持續增長，也趕 ,' 圖表 3
已建設士地的綠面積
不上其後經濟復蘇的步伐。
蕢料來~; 發展局

在 2005 年後， 公 30,000

頃
土地開發的步伐幾乎停頓， 25,000

過去 10 年闇已發展土地 20,000

15,000
面積可謂原地踏緝， 10,000

導致各頂士地資源不足。 5,000

如豊卫旦所示， 80 至 90 年代本港土地
。 ＂達9 1995 2000 2005 2010 2015 早

供應持續增長。 1995 年至 2005 年，香港已

發展土地的固積共增加了 6,000 公頃 （一公 ＇ 圖 表4
過往填海造地的統計
頃相等於 － 個標準足球場），然而， 2005 賚料來藹：±木工粗拓風謩

年至 20 15 年有關數字卻大跌至只有 400
198 5-2000 年 2001-2015年
公頃 。若以填海為例，在 1985 年至 2000 填海: 3,000 公頃 填海: 690 公頃
平均每年： 200 公頃 乎均每年： 40 公頃
年問，香港透過填海創造趨過 3,000 公
填海面積 (^墬

2 000500000
',
頃的土地，即每年平均約 200 公頃（相當
於 2 平方公里）。接着，在 2001 年至 2015 11

年的 15 年間，透過填海產生的土地只有
4

約 690 公頃 ，相等於每年平均 40 多公頃

（圖表 4)' 下跌了八成。
500

事實上，香港的土地開發與新市鎮發展
。 1985緯 1990-95 1996叩 2001-05 2006-10 2011-15 年

密不可分： 1970 年代建立了荃灣及沙田

等 6 個新市鎮， 1980 年代又發展天水匾l
和將軍澳等第二代新市鎮；然而，土地 ＇， 圖表5
香 港新市鎮發展時序
（以鬪姐有發屆落成訐）

盲 2000 年睾，
Iii 灣屯 l"I
＊鱸元鸕嶗蟈 11:*
沙囝
天*II
鶇覃瀛 稟濤
再沒有霸的覇巿續落成 a
1970 年代 1980 年代 1990 年 代 2000年代
~心 J
香港土地供應嚴重短缺，無可避免衍生 －
系列民生問題，直接影囓市民的日常生活。

住屋方面，
土地供應不足，直接
導致房屋用地短缺，
令本港不論公輦或私薑
的房屋落成量均大幅滅少。
在 2007 年至 2016 年間，平均每年住宅落成
只有約 25,700 個單位，較前 10 年的相應
數字（平均每年 59,800 個單位），下跌 了 超過
＇， 圖表6
五成（豊查§)。 新住宅落成量， 按類犁劃分
賣料來瀛：差餉犍菓估價謩及房屋書

個 100,000

80,000
1997-2006 年
平均 每年 59,800 個
60,000
2007-2016 年

40,000
~ L------
-----
.
平均 每年 25,700 僭

20,000

。
蔥薏叄匱匱還§ 葱墓囹蔥墓 ： 囹鎏囹攀瞬攀毒囹攀茗 l 讎茗豸霉届攀攀§ 声霉 ！ 早
.
I
- - - - - - - - - - - - - - - - - -- ---------------------- -
·私J...住宅．位 · 實助出言．位 · 公量．位

＇ 圄表 7
私人住宅的租金及儘價指數
房屋落成量下跌 B~ 後果 (1985-2017 年）
貴糍來塚·差餉吻業住價謩及政府鈧計虞

昰租金系0 樓價在
過去數年灝著上升。 350
333.9*
300
250
根據差餉物業估價署 2018 年 3 月的數字，整
200 182.6*
囍私人住宅售價及租金指數在 2017 年分別升 150
104.S
100
至 333.9 及 182.6 的高位 (1999年兩個指數均為
so
100)( 圖表 7) 。截至 2017 年底，整體私人住
。 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017 年
宅空置率約為 3.7%• 遠低於 1996 年至 2015
年期間 5% 的長期平均空置率。

一 輒彙擯鸝 一 ..擯鸝

一 織合渭賣輯 ti擯鸝

*2018 年 3 月公布的廬畸鸝字
 數只有 161 平方呎，家庭住戶的居所樓面面
公薑房屋的問題
積中位數則約 430平方呎。
相對嚴峻，一般公屋
申請者的平均輪 ii貝時間 政府、機構或社窟用地方面，香港的人口迅
速老化，長者人口（即 65歲及以上）的比例預
高達 4.7 年。
計會由 2016 年的 16%• 升至 2041 年的 31% 及
2066 年的 34%( 匿箜~) I 人口老化將進一步增
截至 2017 年 12 月底，約有 155 , 100個 － 般公
加對政府、機構或社區設施（如噩院、診所、
共租住房屋（公屋）申睛者（即家庭及長者一
長者護理設施、安老院舍和公圜等）的需求。
人申請者），以及約 127,800 個醌額及計分制
下的非長者 一 人申請者。 一 般申請者的平
均輪候時間 1 為 4.7 年，偏離了香港房屋委員
會（房委會）為－般申請者訂下平均約 3 年獲
首次編配單位的目標。同時，市民對資助
出售單位的需求持續殷切。房委會自 2014
年起恢復推售居者有其屋計劃（居屋）單位
時，均錄得超額申請 。以最近 2017 年的居
屋銷售項目為例，約 2,100 個單位獲超額申
請祈49 倍。

房屋供慮短缺、
樓價高企，令香港的 ＇ 圖表8
房屋愈來愈難負擔。 長 者 人 口 (65歲 及以 上）
潰料來溟淑府銃計虞

根 據國 際公共政策顧問機構 Demographia
34¾
長者人口百分比(%)

最新的調查，香港連續 8 年成為樓價最難負
擔的城市，樓價對家庭入息比率達 19.4倍。

在租金高企、可負擔的房屋供應不足的情
況下，部分負擔不超私人住宅租金的基層

家庭或只能租住環境欠佳的「副房」，甚至
年

2016 2041 2066

墓本安全成疑的「主廈劉房」。根據政府統
計處的 2016 年中期人口統計的結果，本港
在 2016 年有近 93,000個「劃房」，當中居住 經濟用地方面，香港的本地生產總值在 1997
了近21 萬人口。 年至 2003 年間經歷了 9% 的實質累計增長，
其後在2006 年至 2016 年間增長加速，錄得約
除樓價貴｀租金高的困境，根據統計處數 33% 的實質累計增幅，惟同期用作經濟活動
字， 2016 年的香港人均居所樓面面積中位 用途的樓面空間只錄得溫利增長。

註
1 輪懐時間是以公屋申請登杞日湖開蛤計算，宣至首次配屋為止·但不包括申譜期間的任何漂結時段 (ffl 如申請 人 尚未符合居港年期
規定；申讀人正等待家廬成員來港團憙而要求誓緩申讀；申請人在獄中掇刑等） 0 一 般申讀者的平均輪候時間，是指在過去 1 2個月
獲安置入住公屋的一般申請者的輪候時間平均徵。
在此情況下，各黷工寶菓瘺稟的稹金逗 工商業樓宇租金高企，推升了營商成本，嚴
言 11 揖鸝均量環上．升鱺勢。 2017 年寫 重損害香港的競爭力。根據瑞士洛桑國際
字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈的租 管理發展學院的《 2017 世界競爭力年報》，
金指數分別為 241.8 、 182.5 及 190.5 ; 在「價格」－環的評分，香港在 63 個經濟
售價指數則分別為487 、 558.9 及 778.5, 全數 體中，排名倒數第 二 。根據國際房地產
為祖年高峰（昰荃~)。同時，各類工商業物業 顔問世邦魏理仕的研究，香港中環甲級
的空置率近年則逐步回落並呈穩定下降趨勢。 寫字樓租金在過去兩年都是全球最昂貴的
（圖表 10) 。

＇， 團表9 ＇， 團表 10
工 商業物業的租金及嘗價指數 (1985-2017 年） 主 要城 巿 甲級寫字樸租用成本
貿料來溉． 曼餉物稟估價層 及 政府統計虞 賚料來 瀛 ： 世邦戩琨仕

．字欞
500
蟑7*

400
香港（中環） 197 1
300
241.8· 倫敦（西冨） 139 2 2
200
104.5 紐約（曼哈頼） 132 3 9
100

香港（西九龍） 124 4 5
。 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017 年
北京（核心商業區） 119 5 4
北京（金融街） 111 6 3
東京（丸之內 l大手町） 105 7 6
．書稟檀字
紐約（南曼哈頓） 102 8
00=0 I 尸
,,..,,,- 558.9•
新德里（拉吉夫廣場） 100 9 7

300
7 上海（浦東） 87 10 10

200
100
I ~ 乙:..-- 1825*
1045
註釋 ： 以 1 美元兑7 . 8 港元掾算

。 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017 年

分·工贏大 11
soo I , na.s•
700
600
500

-̀
400
300 II
震 I 一~ /~~
一－ 它
。 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017 年

靈
一毽彙鑕戴 一 言·擯蠡

一 輯合潰賣鴨價擅戴

*2018年3 月公右的驢畸戴字
要解決香港土地不足的問題，不能 － 蹴即

至。香港在過去數年透過多管齊下的措施
增加土地供應，短中期方面主要透過更改
土地用途和增加發展密度，合共可提供超
過 38 萬個住宅單位。中長期方面，各個新

發展區和新市鎮擴建，以及潛在鐵路物業
發展項目，可提供超過 22 萬個住宅單位及
超過860萬平方米的工商業樓面。

一方面，
政府必須繼續以
多管齊下的策略，
持之以恆造地，
另一方面，我們須
加倍努力追回過去 99
滯後和現時的短缺。

社會必須有充足的土地供應，滿足各式各
樣的社會民生需求，包括覓地興建公私營
房屋、商舖寫字樓、創業空間丶社福設施
包括安老院舍、醫療設施、休憩空間等。
在應對現時土地短缺的問題時，我們亦需

要為香港的未來和下一代未雨綢繆，不能
短視、見澍不見林。鑑於規劃及發展大型
項目的過程動輒需要超過 10 年，增闢香港
土地供應的工作實在刻不容緩，任何規 劃
均要兼顧短、中、長期的需要。
 -
香港的土地供應短缺，造地需時亦長。我們不乏增加
土地的建議及策略，但對眾多土地供應選項的利弊丶
取捨和優次，社會卻欠缺共識。在此墓礎上，土地供
應專責小組（下簡稱專責小組）於 2017 年 9 月成立，由
行政長官委任 22 名非官方成員及 8 名官方成員，任期
由 2017 年 9 月至 2019 年 2 月 ，為期一年半 。專責小組
的成員來自不司專業界別，包括規劃丶工程、建築、
測量、環境、學術、智庫、社會服務、房屋發展及地
噩行政的代表。

專責小組認周香港現時和長遠均面對土地短缺的問
題，會以全面、宏觀的態度去檢視土地供應的來源，
評估土地供應選項及開展公眾參與活動，以推動公眾
就不罔選項的利弊和相對優次進行討論，並就不同選
項作出取捨。專責小組的目標是凝聚社會最大共識，
以公眾參與收集到的意見為基礎，擬訂概括綱領，就
整體土地供應策略及不同土地供應選項的優次，向政
府提出建議。

土地供應專責」JI 緝
2018年 4月
 香港 的 土 地 需 求 2

~ il~
若要應付本港各方

f ::~·l~i: 。 ．規劃署在 2015 年開展

《香港2030+ 》研究，主
要是更新全港發展策略及
及租金不斷上升；輪候 空間規珥框架，為未來

三鹹鴯
a 公屋的時間已達 4.7 年； 的規劃、士地及綦建發展
- 以至違設及自然環境的塑
「當」房」數目在 2016 年更
造提供指引。
接近 93,000 個。
• 《香港 2030 + 》於 2016
專責小組檢視了《香港 2030+ : 年 10 月底展開為期 6 個
跨越 2030 年的規劃遠景與策略》 月的公眾參與活動，當
局正詳細分析收集到的
（下簡構《香港 2030+ 》)研究對
意見，以及進行各項技
土地需求和供應的估算。根據
術評估。
《香港 2030+ 》研究，未來 30 年
的土地需求將不少於 4,800 公
頃，而計及所有已落實或已規
劃的發展項目所能供應的 3,600
公頃，預計香港長遠直至 2046
年仍欠缺至少 1,200 公頃用地
（圖表 11) I 即超過 60個維多利亞公
圍的面積。

＇ 圖 表 11
直 至 2046 年的整 體土地 供 求估算 （公 頃 ）
賚料來蹶．規畫·

直至 2026年
盡求 供應 (I) 园~~

住宅用地 CiiJ I 768 660 -108 902 780 -122 一230

經濟用地 仙） I 196 61 -135 262 141 -121 -256
基建及設施用地 (iv) I 1,ss1 1,089 -572 I 931 783 -148 -120

各黷用鱸罈 tt I 2,625 1,e10 -815 丨 2,095 1,704 -391 -1,206

』百严；竺
註釋·
(I) 供康部分已僜設所有預計的土地供躓項目均能靈利揖展（苞指撥款·收地」甾償弓12• 及建設等) • 住宅 Jll 地當中涉及不少
現時預計的私人蠻展／重違項目，這些項目的實際推違違度視乎市場因景·
(ii) 住宅用地需求部分莖丞考虞社會困改蕃居住空間的訴求·
苓~-.;严-• C (Ill) 只包拮預計會出現短缺的三黷巿場主導經濟用途（即商巢核心靄甲级這字檁·一般工菓及特殊工菓）和一些與工業科高業相
鷗的非巿塌主導用途（即工巢邨｀科軍 Ill· 港口後 111 設詆｀會續風責設瓿及食品批發市場）·辻未訐及夏受外在因暈影Wiiii
!:-- 燾求波勵較大的用途（如零售），及有鬮減策局在評估時並未掌蟈長退士地需求的用達（如會罐風責設梅），以及尚待蓽行贏 ro，
硏究以磴定土地暠求的用途（如建造菓和回收鑌祖驪設施）·
(iv) 包括各讓政府·蠣蠣及社區｀休蔥用地及邏輪和墓這設籠·泣未反映量新的政策所引致的顯外用地燾求（如安老駡務訐贏方
案評估長者安老設蹄燾求的瑨長）·
(v) 因為 (ii)•(iii)及(iv)• 繹短缺為量少的歉字·
 面·淳町嘉嘉

就 4,800 公頃的士地需求及《香港
2030+ 》研究所採用的背後假設，
專責小組注意到有關估算偏向保
考慮到土地需求或較估算高，而供
守，未有充分計及多項因素，包括
應方面則存在不確定性·
市民對改善人均居住面積的訴求、
人口老化令醫療及社福服務需求較
預期增長快、市區重建步伐或需加 專青 JJI 絹浬解
快、部分行業的士地需求未有計算
至少 1,200 公頃
在內等。
的土地短缺數字
就 3,600 公頃的土地供應，專責小 是保守估算，
組亦理解當中存在相當的不確定
並相信實際
性。第一，透過土地用途檢討物
色的 210 多幅具房屋發展潛力的土 短缺數字遠較
地，戳至 2018 年 3 月初，約三分之 1,200 公頃為高。 舉例來説， 1,200 公頃當中，約 815
一仍未展開改劃程序，而部分用地 公頃的短缺預計在2026 年前便會出
亦可能因地蓖對「插針樓」的反對 但傾向在此基礎上推動公眾參與的 現（圈表 11)• 而其中約 108 公頃為
意見而須縮減發展規模，甚或擱 工作。 房屋用地的短缺（圏表 12)• 可見解
置改劃。第二，落實古洞北／粉嶺 決土地短缺問題，實屬刻不容緩。
北、洪水欞、元朗南等新發展匣計劃
時，預期會遇到不少挑戰，包括申請
土地供求不愿只看 目前已落實或規劃的全要發展項目
立法會撥款、收地賠償及遷拆重置 面積，短缺的 預計只可提供 60 萬個單位 2 , 仍缺
等，發展項目的時間表和規模很可能
時間性囘樣重要， 230 公頃以滿足未來 30 年的住屋需
有所調整。上述兩類主要土地供應來 求，尤其在較後年期，除人口及住
源倘若未能如期或全數落實，最終土
要結合兩者才能 戶數目的持續增加，市區重建亦相
地供應將較預期少及遲。 適切地解決問題。 信會是住屋需求的主要原因。

＇，圖表 12
直至 2046 年的住宅用地供求估算
蕢圏來溏 ： 規 Ill譬

需求 (i) 短缺
註釋：
(I) 住宅用地需求部分堊丞考盧社．對改善居住空間的訴求·
直至 2026 年 (iii)
(,i) 供黷部分已假設所有預訐的土地供 1'1 項目均能頲爭」及
如期揖展（包括撥歉、收地 'J!j量、安置及違設等） o 公 營房屋 257 208 -49
(iii)2016-2026 年的公私蕾房屋靄求主棄是根瀘《畏這 私 營房屋 511 452 _59(iv)
房雇策峙 2015 年周年進度輾告）中的 10 年 (2016/17 -
2025/26 年度）房屋供廌目檟而揖算得出 ， 即合共 46
合計 768 660 -108
薑僙單位，包括28 富個公蕾房屋軍位及 18 冨債私晝房
暦蓽位·房屋需求推算涵蓋四大需求因事 ， 包括住戶
2026-46 年 (v)
氪目濘增長｀受重達影．的住戶重唇住環境欠佳的住
公 營房屋 300 228 -72
戶，以及其他因景· -50(iv)
(iv) 當中有黷私警房廑的土地供廆估箕涉及不少現時預計
私 營房屋 602 552
的私人發晨 ／重建塤目 ， 這些項目的實霰揖進這度視乎 合計 902 780 一122
市場因景·
(v)2026 - 2046 年的公私警房廑需求大致採用（艮遺房屋 2016-46 年
策畸＞的淮算方法·就唇住環境欠佳的住戶而言 ， 在
公 營房屋 557 436 -121
2016 年存在的這一頭住戶約房屋需求已涵董在首 10 年
私 營房 屋 1,113 1,004 -109
（即 2016- 2026 年）的房屋需求推算內·概念上，任何其
後瓿緝成的住戶（苞括新出現的霑住瓚壎欠佳的住戶）

對房屋的顗外靄求·均會反映在「住戶纍目淨增長」 纏 tt 1,670 1,440 -230

的推算中·

柱．
2 短中期方面，政府主要透過更改士地用途和增加發展密度，合共可提供超遏38藹僭 住宅單位 0 中長期方面，各僭新發扆區和新市鎮擴這，以及潛在鐵路物梁發
展項目．可提供超過 22萇個住宅單位。
~ ~
--
--J""'"ijt

尹
- 不論是房屋、經濟，或是各類「政
府、機構或社區」、休想用地及運
~ 然而，已覓得的土地只可供興建約

237,000個公營房屋單位，與28 萬的
輸基建設施用地，現時政府估算的 目標相比有約43,0C割届單位的短缺。
i.:j
土地供應均未能完全滿足有關的需

求。專責小組對《香港 2030+ 》就 必須指出，上述43,000個單位的短缺

不同類別用地的供求估算的主要觀 是假設所有已覓得的士地能如期順利

察如下： 推出作建屋之用。古洞北及粉嶺北、
洪水橋和元朗南三個新發展區的房屋
', (1) 肩璽±池 發展計劃中，都包括不少於五成的公
營房屋，合計估算可供應達85,000個
專責小組備悉《香港 2030+ 》就房 單位。根據現時規劃，進些新發展雹
屋緱求的預測主要以《長遠房屋策 應分別於2023 、 2024 及 2027/28 年
略 2015 年周年進度報告》供應目標 開始入伙。

為基礎。根據 2014 年公布的《長遏

房屋策略》，政府會每年更新房屋
量 需求推算，訂定逐年延展的 10 年供
若任何一幗
應目標，以反映最新的整體情況， 新發展扈因為
並非因應過去因供應短缺而累積的 清拆、安置或貝他
需求 3 而酊定。《香港 2030+ 》研究
不囘問題而出預
估計，香港直至 2046 年的 30 年間
總房屋需求約為 100 萬個單位。 延誤，則未來
10 年公顰房屋的
誠如上文所述，房屋土地的供應非
供應缺口會不止
常緊絀，而各項措施的落實亦存在
相當的不確定性。 公．肩量方國的 43'!1000 個單位。
鬮．楫對突出及·嵖。 根據最新
推算，未來 10 年 (2018/19 至 2027 截至 2017 年 12 月，約有 155,100 個
/28 年度）的總房屋供應目標為 46 萬 － 般公屋申請者，以及約 127,800
個單位，最主要的房屋需求來自 個配額及計分制下的非長者 — 人申
住戶數目淨增長及居亻生環境欠佳 讀者。 一 般申鯖者的平均輪候時間
的住戶。 46 萬個單位的目標中， 為4.7 年，偏離了房委會為一般申請
六成 (28 萬）為公營房屋覃位， 者訂下平均約 3 年獲首次編配單位
四成 (1 8 萬）為私營房屋單位。 的目標。面對社會對公屋的需求持
續殷切，公屋輪候時間可能更長。

註
3. 按 （ 長遠房屋策略＞的推算模式·若有意獨立成戶的市民（如新嬌夫婦）因房壓供不
l11求而未能成事，他們一般會繼續居於現有住所（如與父母岡住）。由於他們仍有
意獨立成戶，其房屋需求將反映在 「 住戶數目淨瑨長」中．並在逛年延展的推算過
埕中計入總房屋需求內。若上述人士因房屋供意不足而還澶遷往不逵切居所
（如「劙房 J)' 其房屋需求亦會反映在「居住環境欠佳杓住戶 」 中，並計入
總房屋需求內。故此．政府認為上述推算模式並不會因為孱屋持續供
不露求而低估長還房屋燾求。

`
.. "••··
'·\•
 ffl=i淳靄一圈

上述數字很大程度反映 — 個客觀 在非「熟地」上發展房屋則大多涉

現實， 及複雜及不確定因素，例如 (i) 進行
規劃及工程研究和公眾諮詢； (ii)
即使蓴覓墓」建屋 處理法定規劃程序； (iii) 完成詳細
設計後，為政府工程取得立法會
土地，有關的規劃利 的撥款批核； (iv) 進行收地及清
工程準偏以至瀍築都 拆和作出安置； (v) 提供及重置設
需要時間。事實上， 施； (vi) 進行地盤平整工程及興建

妻物色可即時
墓建設施；以及 (vii) 進行建築工程
等（圖表 13) 。
作房屋發展的「熟地」 4
愈來愈困難。
＇｀＇圖表 13
在非 「 熟地」上建屋的一般程序及所需時間
資料來蹶 ·貴小組文件第 10 / 20 17薑

• 前關鱲劙檁討

多儸蘑扆的公黷參興

.
•
佯．設 tt礴究
（的 3-4年）
` ... 法定蠣劙穩序
（的 1 年）

r-- ~品品 」

• 批出±池

檀字薑設及編薑覦篇薑設
（的 3-4 年）

大的 11-14年
（大噩項目如蘄驪晨 11一覦靄畸 I! 長）

註
4. 熟地 一 般指有關士地已有合 逵規劙 ， 不需進行收地 ｀ 淯拆、重量現有設麗、地盤平臺或擔供額外的晶建設篦·
.....

然而，有關估算並未計算用以應付 另 一方面，本港未來市區 更新或重

未能預見情況而需要的緩衝／應變 建的需要及規模可能大幅增加，特
的容 量 、可能出現的其他房屋政策 別是當現存樓宇於未來二、三十年
措施，以及長遠提升宜居度和增加 逐漸步入「老齡化」。根據目前的
市民居住面積的願景等。 樓宇樓齡分布（圈表 14)• 並假設不
拆卸現有房屋，估計到了 2046 年，
根據政府統計虞公布 2016 年中期人 樓齡達 70 年或以上的私人房屋單位
口統計，現時香港的家庭住戶的居 數目將由目前約 1,100 個，增加至
所樓面面積中位數約430平方呎，人 326,000個，增加近300倍。這些樓
均居住面積中位數則為 161 平方呎。 宇大部分集中在市雹舊雹。

若我們希望改善市民人均居住面
積，當然需要更多土地。有關額外 《香港 2030+ 》研究估算，未來 30
的房屋士地需求現時未有計算在《香 年將有 318,200 戶因為居住單位需
港2030+》研究內。 要重建而須搬遷，當中 22,200 戶
原本居於公營單位。專責小組認

從最保守的角度看，若未來土地供 為，這估算可能低估了公營房屋方
應未能適時填補《香港 2030+ 》預 面的重建需要。無論政府現時是否

計約 230 公頃的房屋土地需求，加 有重建計劃，這些公營房屋樓宇仍

上現有士地供應項目的不確定性， 然會不斷老化，蒼生重建的需要。
房屋土地供求的缺口將會進 一 步擴
大，嚴重影鬢市民的住屋情況和日 重建私人住宅樓宇需時 － 般碁長，

常生活。 主要原因是整合分散業權的過程
冗長、賠償及重置租戶／安置佔用

公屋申請者的平均 人，以及淮行必須的發展程序也需
相當時間。部分地盤重建後或會增
輪 ii貝時間將無可避免 加房屋供應，但面對漫長且規模 B
地進一步延長， 漸擴大的市區重建，實際上必會導
私人任宅的租金和 致本港對房屋單位供應出現額外需
求。原因包括等待重建的樓宇單位
價格亦可能持績 長期空置、建造工程期間令住宅單

上升，社奮亦 位數目減少，以及現有佔用人因重
更難有空闍操討 建而霈要調遷等。部分地盤重建後
或會作非住宅用途，因而減少房屋
~Of可可以長遠增加 供應。

市民的人均居住面積，
以改薑擠迫的生活璝墳。
 ＇圖表 14
現時私人房屋樓齡狀況
潰料來溟 · 專責小緝文件第0212017毽

2016. 區私人肩璽·位檀鸝噩40年堇以上（按區••>

,`
匿鑷會界緑

單位皺目
<1,000
>1 ,000
>10,000
>20,000
>40 ,000
>60,000

2016 年廳私 J.. 肩.. 位按檀齡分布

樓齡(年)

~70 1,114
60-69 9,846
50-59 159,778

40-49 155,414
30一39 24 413

20-29 79,210

10-19 228,61

<10 68,068

。 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300 ,000

私人房屋單位數 量
 此外，基於不同因素，如舊樓的地
積比率超出現行城市規劃就有關用
途和建築物條例所准許的發展密

度，已拆卸的住宅樓宇在重建後未
必會增加地積比率，在此情況下，
rliiE 重建項目對調遷空間及土地的需求
可能會有所增加。
~

香港老化樓宇日漸增加，加上目前
的市區更新規模不大，專責小組指
出，整個社會只能透過加大市區更

新的力度，處理包括老舊的私人及
公營房屋，才可令大範圍老舊的市
區（特別是市蓖的舊蓖）得以活化，
紓緩市區老化問題，並改善生活環
境。政府需要積極審視未來應對樓
宇老化的策略，並適時推出合適的
措施。

市匿重達步伐最終可能會因應新政
策和措施而出現改變。故在《香港

2030+ 》研究下假設市匿重建規模
所估算的土地需求和供應數字，存
在相當的不確定性。

I!"

,
....
目

--
- ·'. -~
'""

`
，~~~!~
之丶
 -
(2) 饅濟用造

《香港2030+ 》進行的《檢討甲級寫 過去數年租金水平持續上升，反映

字樓、商貿及工業用地的需求》研 甲級寫字樓供不應求。專責小組備
究 5' 主要推算未來市場主導經濟 悉《香港 2030+ 》研究的估算，未
用地／空間的需求。以地盤淨面積 能完全反映因現時經濟活動的模
計算，估計整髓長遠的經濟用地需 面空間短缺而導致高租金及高嘗

求達 200 公頃。 價，鼴抑或未能滿足部分潛在需求

的情況（例如外國企業不選擇來港
上述估算並 未包括易受外在環境因 設立辦事處）。此外，國家的新政
素影響而需求波動較大的土地用途 策如《粵港澳大灣區發展規劌》和
（如零售和酒店），文化創意產業對 「 －帶－ 路 」 倡議等會進 一 步增加
空間的需求亦難以預測。相關的計 內地／外國公司對香港寫字樓（特別
量模型的估算亦較保守，未能完全 是甲級寫字樓）的需求。
反映所有可能影鬢香港相關用地 ／
空間需求的因素（如內地近年較快 因此，
的國內生產總值實質增長及經濟結
蓄港整體的經濟用地需求，
構的轉型）。
愿 tt 《香港 2030+ 》的
事實上，香港的本地生產總值在 估簣為多。
1997 年至 2003 年間經歷了 9% 累
計的實質溫和增長，其後在 2006 另一方面，《香港 2030+ 》就非巿
年至 2016 年間增長加速，錄得約 場主導經濟用地／空間進行的需求
33% 的實質增幅，而作緇濟活動 推算，估計相關的長遠土地需求達
用途的樓面空間在同期只錄得溫 257 公頃，但未包括 一些 政策局在
和增長。舉例而言，由 2006 年至 進行評估時尚未掌握長遠需求的用

2016 年，私人寫字樓總存 量 僅增 途（如會展設施），以及仍在進行研

加約 17%; 私人寫字樓的空置率在 究的某些角途的土地需求（如建造

2016 年只有 8 . 2%, 而中區私人寫 業和回收業相關設施） o

字樓的空置率更跌至 4.1% 。私人

寫字樓的租金及售價指數在罔期 計及市場主導(200 公頃）及非市場主
亦出現上升趨勢，分別 由 2006 年 導 (257 公頃）的經濟用地／空間的需
的 11 7.4 及 139 .3• 升至 2016 年的 求，《香港 2030+ 》預計整體長遠
232.3 及 426.9 。有關租金及售價 的經濟用地需求達457 公頃，而
指數於 2017 年更進 一步 升至 241.8 供應只有約 200 公頃。
及 487 。

註：
5. 該檢討採用的計量模亞考盧了模面冏積熹求與香港及廙東的本地生產
總值預測的實質增長率兩者之間的關係，並按累積潛在 需 求再作調
整 ， 以評估孖類經濟用途 （ 包括商業核心匿甲級寫字檁、非商業核心
區甲級瀉字模、一般商貿、工業及特殊工業）在短｀中及長期的總模
面需求·
..
｀霏矗疇砉譚

若未來土地供應未能適時填補《香
港 2030+ 》預計最少約 256 公頃經
濟用地的短缺，加上現有土地供應
項目的不確定性，經濟用地供求的
缺口將會進－步擴大，窒礙香港的
持續經濟發展和市民的就業。

貝體而言，
用作繅濟活動的
樓面空間明灝短缺，
現 l計贏租金及
高售價的情況
預計倉持續，
這會造一垢損冨
蓄港的競爭力。

此外，需要較廉價樓面空間的新興
產業（特別是創新料技及初創企業），
亦可能會因為經濟用地空間持續短
缺，經營成本高企而未能在本港全
面發展，繼而影鬢香港經濟的轉
型，甚至市民就業及創業的機會。
(3) 「政府｀．續盧釷區」用
遙、休融用埠和邏輸綦亶覦籠

專責小組備悉《香港 2030+ 》估算 總的來説，香港未來就相關設施的

香港的「政府、機構或社區」用 土地需求，可能會比現時估算的為
途、休憩用地和運輸基建設施用 多。若未來「政府、機構或社區」
地，長遠將會有 720 公頃，另加約 用途、休憩用地和運輸基建設施
67 萬平方米樓面面積的短缺。然 用地的供應，未能適時填補《香港
而，有關估算並未包括： (i) 最新政 2030+ 》預計約 720 公頃的短缺，
策而引伸的土地用途需求（如安老 加上現有士地供應項目的不確定
服務計劃方案下的新增安老設施需 性，有關用地供求的缺口將會進－
求、幼稚圜政策下的新增空間需 步擴大，影響市民的日常生活和所
求）；及 (ii) 有關政策局在進行評估 需設施的發展，未能適時提供有關
時並未掌握部分用途的長遠需求 服務以照顧市民的生活所需。
（如高等敎育和部分醫療設施）。

香港人口
另外，專貢小組備悉《香港 2030+》
建議分別採用較高的每人 3 .5平方米
持績老化引發的
及每人最少2.5平方米的比率，分別 各項新增設施利
作為「政府、機構或社蓖」設施及
服務需要，亦可能
休憩用地土地需求的策略性規劃，
以改善未來新增人口的社區設施
缺乏發展空間。
及休憩用地在士地和空間方面的供 另外，市扆筐遍
應。但值得注意的是，上述較高的
希鼴增加休憩用地系0
人均 「政府、機構或社區 」和休憩用
地目標，只採用作粗略計算今後新
康樂設施 B~ 願景
增人口對相關設施的士地需求。事 亦難以落實。
實上，鹽着 人 口 老化，現有人口對
釐療和安老服務設施及休憩空間的
需求 均會有所增加。因此，上述提
升規劃標準的目標有上調的空間。

`
F

~
--
 r\

一一
' -

[
·

J- .=:
o

I
l Ih/.
.

'
'

·一
r
-
[--, - -
一一－

t -
`
t
~~l非ltrf 店立
l[
d
一I
備

. '
JL'i' 專責小組認為，屬中長期土地供應
i' 主要來源的新發展區和新市鎮擴展

等發展項目，由研究、規劃設計以
-
至落實，動輒需要 10 年至 15 年，
過程充滿變數，實際落實時間和土

地供應數量往往落後於預期。

,.,. , _I
正因為造地需時，如果在出現土地

短缺情況時才去覓地，必定已經太
, f ,• 遲，重蹈現時「捉襟見肘」的覆轍。
I ,' qh I
, . • l
因此香港書在
有需要頲立土地儲備，
七~---~~ ~
下豆~-示~~六三暹 未雨綢繆，
在土地需求規劃方面
預留彊性或緩衝窒量，
以偏不時之需。

舉例而言，在長遠建立一定的土地儲

備後，政府將可更璽活規劃和適時按
::_·I .~ ~ .二 - ~- - --- - · ~~

~一一一一~
需要提供不同用地，令市場有更平穩
~
及持續的土地供應。土地儲備亦可

., -" 暉闞 重 協助香港提高整體的發展容量 ，以
應對不可預知的各項經濟機遇和挑
」｀ 戰，並預留足夠空間落實新措施，

,; \ :~ ! •~-
:.,'.' 達致改善市民居住環境、建設宜居
_ :_ __ _l'_i_ _:_ 1J I\ fl .. ;'I 城巿的願景。

因此，專責小組認為，社會應考
慮在《香港2030+ 》的需求推算基
礎上，加大覓地力度，以建立土地
儲備。
 ffl=i讚町嘉鸝

宜居度方面，按國際機構的調查， 如不降低香港的人口密度（亦即開
— 般來説，人口密度愈高，城巿 招及發展更多土地），相信要有效

的宜居度排名愈低。如圖表 15 所 提升香港的宜居度將非常困難。相
示，所有宜居度較香港為高的城 反，在已發展土地不變的情況下，
市，其已發展土地的人口密度均約 只依頼把土地重新利用（例如把現
為每平方公里 1 萬人或以下，遠低 時的休憩用地、政府設施等改建為
於香港的約 2 .7 萬人。與倫敦、紐 住宅），最終只會令今天已極高的
約、東京等國際城市比較，香港的 密度淮 一 步增加。
人口密度至少高出 5 倍。因此，假
＇， 圖表 15
城巿宜居度比較矩陣圖
賚料來滘:(吾港2030+ : 跨越 2030 年的規畫遺景與策隨）

·O0O000O0 0000000O0 00O0O0O0

50,000 維也鈉 東京 利馬 一
溫竒華 洛杉磯 墨西寄城
悉尼 羅馬 雅加達
。

45,000 斯德嘢爾摩 首爾 孟買
布魯塞爾 迪拜 莫斯科
新加坡 吉隆坡 內羅畢
40,000 巴黎 上海 達卡
倫敦 里約熱內盧 拉各斯
紐約 北京
根玀

35,000
2O16
城市人口密度(每平方公里人口)

30,000
年 De ograp調

3
25,000
h查i旳

20,000
a世界城市市區茵積計算

15,000
。

0。
。

10,000

。 。 。
5,000
。

。。
。
250 200 150 100 so
宜居度排名
（根據2016 年美世生活質素調至）
 ....
具體來説，若市民有共識要「住鬆
啲、住大啲」，增加目前人均 160
多平方呎的居住面積中位數（圖表
拉），甚至進 － 步提高 「 政府、機
構或社區」設施及休慈用地的規劃
標準，而另一方面亦希望提供更多
空間促進香港經濟競爭力和多元發

n 展，並長遠降低營商、創業成本，則
香港未來需要的新增可發展士地將
丶」

遠多於現時估算的至少 1,200 公頃，

鬮E_

這亦正好印證建立土地儲備的重
要性。
4·

要建立土地儲備，土地供應量必須

~
P, 高於土地需求，做到有土地盈餘，

才談得上建立儲備。然而，觀乎現
時本港各項物業空間，不論住宅丶
l.
r- ：
、－

商業、政府設施等，均仍極度緊
77 三 1- 4-

絀，若只滿足《香港2030+ 》所推算
;r

的至少 1,200 公頃的「規 劃 短缺」，

41-1-vl1l1

是不足以建立土地儲備。
三A11414-11

＇，圖表 16
選定國家／城巿的人均居住面積比較
賚料來源．政府統計虞｀＜爾冪早豷）丶（深圳靑襄）、日本房臺 1111 及 Statiste
＿一：；

土土土P
人均居住面積籬＇方呎)
－；；：
二

士4三白

V-
-v-q 300 270 260 210

-
直~

深圳 新加坡 上海 東京 香港
:'.:.
1-

（謩灣靈字為中位籤）

,
7
辶 -
孝
．
至

·• ..

rL
 ffl=i晨靄．圏

必須強調，以上土地需求數據只是 現時香港土地供不應求的情況，正
預測數字，而背後有多項假設，導 好説明低估土地需求的後果比高估
致準確預測未來的難度甚高。 的嚴重得多。

為免重蹈覆輾，政府在推展土地供
土地供應增加需時，
應措施時必須撇除任何短期經濟波
一旦他曰出現 動影響，而士地規劃及開發主作亦

供不憊求，而土地 必須及早開展並持之以恆。政府不
僅要全力追加土地供應，以扭轉現
儲備又不足鋂的話，
時土地供求失衡的情況，更要繼續
要迅速在短朗內 進行士地用途規劃以便香港可持縝

找到新土地填補 發展，從而制定穩定的發展策略和
建立土地儲備。
短缺幾乎是
不可能的任務。
相反，即使高估了
土地需求，多出的
土地仍可撥作儲備，
以廳對市場或社會
璝墳的變遷。
·鷗血吡馱｀｀

3 頊行土地供應策略
及持續推行的措施 專責小組認為，沒有單－

諜鬪
O::~~:::
地以滿足所有已知或未知的發展
需要。當專責小組和社會一起商
討不同選項的優次時，亦備悉政
府會繼續採取多管齊下的策略，
全力推動各項現行造地措施（置墓
11) , 以增加土地供應。

短中期主要措施 中長期主要措施
（約需時 5 年至10 年） （約需時10 年或以上）
.. "'
可提供 可提供

逾38萬個 逾22萬個
房屋單位 房屋單位

未計及 一 些仍在探討或硏究階段
專責 u, 組圖檢視
的新士地／空間來源［如維港以外填
海、具發展潛力的岩洞、地下空間
一些政府預正持續
及兩個建議的策略增長噩（即東大嶼 推行的措施，＇且為
都會及新界北）］，正如第2章所述，
政府罵胃徹推行
對短中朗供應
假設上述多管齊下
有關鍵作用的措施，
的措施及頂目全部
包括繼續改劃
能鋼順利及按時
餘下 210 多輻土地
落實，香港仍欠缺
作房屋用途，
至少 1,200 公頃
爭取持徂者的支持，
土地。
讓土地供罵能
當中短中期的土地短缺尤為嚴 ,0 朗到位。
竣，約為 800 公頃，主要是過去十
多年的士地拓展工作大幅放緩， 就其他例如善角空置校舍、精簡發
令土地供應未及到位。 展管制程序等措施，雖然對大幅增
加土地供應未必有明顯幫助，但

面對短中期的士地短缺，除了有 專黃小組認為政府仍須全力落實這

潛力帶來額外增長的士地供應選 些措施，盡是縮窄短中期的供求差
項外（見第 4章）， 距。下文將列出這些措施的內容。
 I"-- 圖 表 17
現行土地供應措施一 覧
資料來灑規畫覆

逾 310,000 個章 位 」

啓犧發展區 320 50,000 個單位/230萬平方米(Iv}商 業禥面面積 」

鑽石 山 綜合發展區 7.42 4 , 050 儼輩位 」

前南丫石曠場項目 20 1,900 個鞏 位 」

已作實推展的鑪路物業發展項目 (ii) 18 12 , 000個單位 」

市建局的市區重建項目 (in) 2.38 3 , 310 個單位 」

超動九籠稟 7 68 萬平 方 米商業摟 面面 積 .,/

」
中環新海濱 19 20 .- 平方米商業檁面面積

矯中鑭罈鸝（信計） 鑪 38. 儂．位鱸aooa平方汨矚賣8Hiliili鴨

古洞北和粉嶺北新發展匿M 320 60 , 000 僙單位/84 萬平方米 工商業檁面面積 」

東涓新市鑕獷展 196 49, 400個軍 位/87 萬平 方米商 業檁面面積 ../

洪水橋新發展 區(v) 441 61 , 000個單位/637萬 平方 米工 商 業樓面 面 積 .,/
元朗南發展(v) 185 28,500 僭單位/57萬平 方米工商業摟面面積 」

鱺路物業發展中長期潛在項目 佃） 54 逾21,000個 單位 ../

港珠溴大橋香港口岸人工島 上 蓋發展 香 港口岸 人工 島 ： 150 最 多 達 50萬平 方米商 業 禮面 面積 」

中長鑭罈鸝（估計） 瀘22• 佩．位鑪860薑平方學纏賣薑齟liiiiii黷

·欣溴： 60一 100• 籠鼓灕： 220-250

維港以外近岸填海項目
． 馬料 水 ： 60 - ~」、蠟 灣 ： 60-80 欣澳l龍鼓灘l馬璃水： 2030 年 之前 xxxx
· 青 衣西南．有待研 究 青衣西 兩l小蠔灣： 有 待硏究

東大嶼都會回 1,000 2030 年 以 後

新界北 回 720 2030 年以 後

將 軍 澳第 137 區 80 有待硏究

沙 田污水虞理 臟： 28
西 貢 污水虞 理 厲及深 井污水 虞 理 贏 ： 3.2
岩洞及地下空間發展 有待研究 X
荃 灣二號食水配 水庫 、 鑽 石 山 食水及海 水
配 水 庫 ．油 塘食水 及 海 水 配水 庫群： 14

註釋：
預計可蜚展土地面積．住宅軍位供廆量｀經濟噩展檁面画稹｀供廬年份及臺展時 111J均可能·有所調聾·
(i) 的 2 10 褔具房逗發展溍力的月地（ 己包括訶茶杲裏瀉裏±礪場用地、安達臣這石礦場用地及鑄田两公薑房昷發展項 目 ）·
(i) 不包拮酉靈 J\ 鄉鏟峰皐 Iii 用地及潛在物業蜚景項目（例如小蠟灣事厰）·
(i) 涵葺預討會在 2017/18年度至202 1/22 年度5 年問招檁的已鳧屬市建局住宅項目·
[,v) 這是啓镱發展菡估計商菓檁面面積 ． 當中包括規畫中的 1BOJII 乎方米商棄稹面面積，以及的 50真乎方米規II 中的政
府辦公室檁面噩積租現正使用的商業A政府辦公室檁面 ilii積·
(v) 古涸北和粉讚北新發展雹、洪＊欄新發展區及 元 朗南發層涵董約 340公頃棕地·
(111) 包括八鄉齷幘軍鼴及 4 、蠟灣罩矗·
（呣 （者港2030+) 建罐的策略增長 區 ·
(vii) (蓄港2030+) 建讜的策略壇長 區， 蚯界北發展 Iii 涵蘊的200 公頃棕地·
·璽涓僭計尸

` 土地用途檢討是 － 個持續的過程，旨在於規
劃條件許可的情況下，在現有 土 地及沒有發
這 500 公頃的潿茌房屋
展計劃或已無需作原來預留用途的用地中， 土地已全數計入《蓄港
物色具潛力作房屋及其他用途的用地，並更 2030+ 》對未來 30 年
改有關土地用途。政府經過過去數年持續進
的土地供廳量估簣。
行的士地用途檢討，已物色到分布全港 18區
逾 210 幅合共約 500 公頃的用地，可供興建
以用地數目統計，政府大致完成了一半的改
逾 31 萬個房屋靈位。
劃工作（圖表 18) 。專責小組預計，餘下 一 半
的改劃工作或會遇到不少挑識，但這 500 公

01. 政府所物色的210 多幅用地包括現 頃士地對滿足短中期的房屋需要相當重要。

時作短期租約的政府土地，又或在 專責小組希望政府能盡量回應區議會的關
「政 4饑構或社區」｀「綠化地帶」、 注，做好解説工作之餘，亦同時希望社會能
「康樂」、「農業」、「休蔥用地」、
以香港整體利益為重，支持這些改劃工作。
「其他指定用途」及「工業」地帶內具
匽屋發展潛力的土地。
＇圖表 18
逾210 幅具房屋發展潛力用地改 劃 進度
．當中亦包括一些處於「未決定用途」
地帶內屬過渡性質，並正待硏究方
（戳至 2018 年 3 月初）
置料來減＇ 規畫 I'
可決定其長遠用途的用地。

81. 士地用途檢討涉及各種規硐及技術
因素，包括交通影奮、環境影鬢（例
如噪音及空氣質素）｀通風及視覺影
鬢、晶違設施容量、重置受影鬢設
施等。

．由決定改作房屋用途至用地可以這
屋，當中需要通過不同過程，包括
規劃程序（例如改劃士地用途和提交
規劃申請）及其他法定程序（例如就道
路工程刊憲），同時或須迆行收地丶
清理土地及墓建工程（例如申靄撥款
适行土地平整、提供或提升道路或 另一項檢討是「綜合發展區」。「綜合發展
其他基建設施）。
匿」旨在鼓圖發展商合併土地作綜合規劃和
發展，但增加土地供應的作用有限。城市
規劃委員會（下簡稱城規會）會定期檢視「綜
!JIil
合發展匿」的發展情況，並會考慮改 劃 為其
他合適用途，或將發展窟拆細，務求加快
用地的發展步伐。
 龘酊閹咽訌璽.

另 一 個可較快增加房屋供應的方法，是增 r,d.al
加發展密度。事實上， 2 014 年《施政報告》
中己提出，除人口比較稠密的港島北部及九
龍半島外，在規劃條件許可的情況下，位於
主要市窟和新市鎮的其他「發展密度分扈」
內房屋用地的准許最高亻生用地積比率，可整
體地提高約兩成。

增加發展密度須取得城規會批准。地積比率 ~
只會在尚有發展容量，並在因上調地積比率
而產生的影響，特別是交通負荷能獲解決或
紓緩的情況下，才會獲批增加。在 2 01 2 年
年中至 2017 年年底期間，城規會已批准涉
及 49 幅房屋用地的放寬發展密度申請，令

單位供應量增加約 10,540儸。
占鼴一

~
 _~
政府會設法把暫時不需用作長遠發展的政
府土地，盡可能作有效益的臨時或短期用
途，以避免用地閒置，達到地盡其用的目
的。該等用地通常會透過短期租約（供外問
機構承租）或臨時政府撥地（供政府政策局／
部閂使用）方式，作臨時或短期用途。
商曰菓洽社區途公設尹施
截至 2017 年 9 月，共有約 5,300 份鑼蝴稹的 ，
用地面積合共約 2,450 公頃。以面積計算，
有關設施。其他短期租約 的主要用途苞括

商業用途 (282 公頃）和非牟利社區用途 (205

公頃），外界較關心的私人花圖用途則佔 40
公頃（圖表 19) 。

在 5,300 份短期租約用地當中，大多是
面積細小的零碎土地（圜表 20) I 以用
地數目計算，其中逾八成是面積少於
500 平方米的地塊，並不適宜獨立發
大部分用作公營機構（例如房委會丶香港 展，而當中大部分用地面積均劃為「政
機場管理局等）的工地／施工區，合共涉及 府、機構或社噩」、「綠化地帶／自然
1,750 公頃，其中 1,640 公頃是用於機場三 保育區／郊野公圜 ／ 海岸保護區」、「休
跑道工程。待建造工程完成後，與基建相 憩用地」或「其他指定用途」地帶（如污水處
關的短期租約用地會交由負責的機構管理 理廠和散步長廊等）。

＇圈表 19 ＇圖表20
截至 2017 年 9 月， 截至 2017 年 9 月，
短期租約合共佔地 2,450 公頃 約 5 , 300份短期租約
蕢料來溉 ． 地政繹謩 賚料來溉地政總謩

公 2,000 份 6,000 丨 97.3%

頃 I 71.4¾
5,000
1,500
4,000

1,000 3,000

2,000
500
1,000
2 .5% 0.1% <0.1%
。

01 •
｀公頃
-
> 10公公頃頃
S1
> 10公頃頃
S5() 公
>50 公頃
鬮峙政府擅池甩地 是臨時撥予個別政府政 任何沒有批出作私人發展的士地（以批地或
策局／部門的政府土地，用以進行特定工程 短期租約的方式 ）及沒 有撥作政府用途的土
或用途。截至 2017 年 9 月，在約 4,000 個合 地（以政府撥地或臨時撥地的方式），或非由
共約 3,340 公頃的瘟時政府撥地當中，大 政府部門管理的特定用途土地（由政府部門
部分均用作工地／施工區（約 1,950 個合共約 管理的特定用途土地例子包括郊野公圍及公
2,850 公頃）以進行政府 工程，如興建道路 共道路）等，均視為 ＊批噩和未纜用的窒．
等。在臨時撥地期限屆滿時，工地通常會 政府±造 。截至 2018 年 1 月，空置政府用地
成為未來碁建設施的一部分（粗略估算，作 共有 863 幅（包括28 幅空置校舍用地），合共
為工地／施工蓖的用地中，約三分之 二 面積 約 100 公頃。這些用地不少是由於實際憤況
的土地預計會成為基建設施的 一 部分）。其 和技術限制，不能作有效益的臨時用途而空
餘的臨時政府撥地正支援不同的政府及公 置。這些用地的清單已上載地政總署網頁，
共用途（圖表 21) 。 供非政府機構申請作綠化或社區用途（圖表
盃）。此外， 2018 至 19 年財政預算案已預留
＇，圖表21 10億元，協助租用這些空 置政府用地的非政
截至 2017 年 9 月 ，
約有4,000 個醞 8寺政府撥地 府機構進行復修工程。
蕢料來藹； 地政鴆譬
,'圖表22
截至 2018 年 1 月，
撥地徵目

2211
5050
oOoOoO00§:
,','
可供申請的 863 幅空置政府土地
（面積分布）
蕢料來塚 ： 地政總覆
500400300200100

58%
用地鐓目

0
工地l 休蔥 貯存 學校l 其 (I)
梅工逗 用地 用途硐薰中心用麿
17%
註釋 ： 13% 10%
(I) 化擧廢物處理 中 心 ｀ 薫馼考試中心 ｀ 直升擡升鵑虞 · ii!水厙、汽事扣留
中 心及其他豉府設瓶· 2%
。

<500 500- 1,001- 2,001- > 10,000 {平方米）

1,000 2,000 10,000
面積

總括而言，作為持續的土地用途檢討工作，
政府會檢視短期租約用地、臨時政府撥地和
空置政府士地的長遠用途，並從中物色能作
房屋或其他用途的土地。這些土地很多已有

長遠發展計劃並按時推進，部分用地則因實
際情況（如位置偏遠、面積細小而零碎）和技
術限制（如形狀奇特、地形起伏、涉及斜坡），
未必適合作高密度發展以作為主要土地供應

選項之－。
政府的中央鯛配機制會檢討空置校舍用地並 N 圜表23
建議作合適的長遠士地用途（圈表 23) 。截至 檢討空置校舍的中央調配機制
潰科來濛 · 規圈謩
2017 年 5 月，規劃署已按中央調配機制進行
三輪檢討，並磴認了 183 幅空置校舍用地的 教育局通知規劃署及其他相關部門
空置校舍無 需作學校用途
長還用途（圖表 24) 。當中七成以上的用地面
積少於 3,000平方米（圖表25) I 亦坐落於較偏
遠的鄉郊位置，缺乏交通和基建配套設施。 規劃 署逮行檢討並建議
合適的長遠土地用途

專責小組認為，規劃署在年度檢視空置校
舍長遠用途實施進度時，以及就個別情況
在碴定有關空置校舍用地的長遠 土 地
的變動，有空間考慮重新檢視空置校舍的 用途後，規劃署將有關建議知會相關部門
以作適當的跟迤工作
長遠用途，作為住宅或其他甩地供應。

在空置校舍用地的長遠用途有待確定或落 ＇， 圖 表24
實前，相關部門會適切地安排用地作臨時 183幅空置校舍用地概覽
（按建議的長遠用途分類）（截至 2017 年 5 月）
或短期角途。如上文所述，地政總署會將
蕢圏來蹶 ： 規畫'I'

可供非政府機構租用作非牟利用途的空置
校舍資料於網上發放。

, ~
建矚作 6
攝簿用途

霆鼴作 10
螂郊式發屢

137 建議保留作 「政府｀

禱或社 區 」用途

＇， 圖 表25
183幅空置校舍用地概覧
（按用地面積分類）（截至 2017 年 5 月）
賓科來溟 ： 規圖書

.,;--•::...-

砸}
403020

丑
。
10

S1,000 1,001- 3,001- 5,001- 10,001- (平方米）

3,000 5,000 10,000 17,000
用地面稹
 廬~,1閹料， .

• iiZili

·
.

·`』
.̀`n

一
~ .
一巳．
-
Ii、:
沄F

t,j_
-、

•
a

·、.,
.-, ... ~.4
# _
• I .
'
.

~..!:.
``
..
疇

- － 般而言，在分區計劃大綱圖上劃為
「政府、機構或社區 」 地帶的土地，是用以
提供政府或其他公共設施，配合當地居民
展密度而不會對周圍地區帶來景觀、空氣流
通、交通、環境及墓建等方面的不良影譽，
這建議是值得考慮的。重新發展未被善用
及／或地區、區域，以至全港的需要。大部 的 「 政府、機構或社蓖 」 用地，以高層大樓
分以中低密度發展的 「 政府、機構或社區」 代替原先低矮建築物，並為市民提供更多
用地在高密度的城巿環境中，可發揮緩衝 元化服務固然可取，但要小心考慮如何重
空間和視覺調鍘的作用，而這些用地不少 置現正運作的「政府、機構或社區」設施，
同時位於通風及景觀廊，對於維持城巿中 確保市民能繼續享用公共服務。
良好的通風及視覺通适度至關重要。政府
在重建或發展 「 政府、機構或社雹」設施時 為更有效使用土地資源去整合和提供更
會貫徹地盡其用原則，善用發展密度及鼓勵 多「政府、機構或社區 」 設施，發展局和
多用途共用「政府、機構或社區」用地。 相關政策局或部門正探討如何在政府內
部加強現有協調多用途「政府、機構或社
有建議表示，應增加發展密度或重新發展現 蓖」設施項目的機制，以更有效地落實

有 「 政府、機構或社區」用地。如適量增加發 「 — 地多用」的多層發展模式。
自 2001 年起，已有約 260 公頃的工業用地
按《全港工業用地分匿研究》的建議，改劃
為其他不同用途，包括約 179公頃用地改劃

作商貿用途丶 18 公頃改劃作住宅用途、 12
公頃改劃作「綜合發展區」，以及 5 1 公頃用
地改劃作「政府 、 機構或社區」、休憩用地
及其他用途。此外，於2010 年至 2016 年推
行的活化工廈計劃，已批出 99 宗整檀改裝
及 14 宗重建工廈的申請，待相關工程完成
後，可合共提供約 186萬平方米的經改裝或
全新樓面面積作非工業用途（例如酒店、辦
公室及住宅發展）。

上述改劃及活化工作的成果，即使未必一

定能夠帶來大幅度的土地供應淨增長，但
有助提升整體土地運用的效率，以及更好
地運用現有土地資源，以配合現時經濟發

展和社區需要。

有見及政府正考慮重啓工廈活化計劃，專
責小組建議政府循不同方面研究利便工業

大廈轉型並釋放土地資源，包括建議消防
處以消防安全分析，向業界提供安全但比
較容易實行的活化改裝意見。
 鼴~lim 扯暑.

現時，規劃署、地政總署及屋宇署分別於 透過綜合規劃，市區重建能重整及重新規
規劃、土地行政及樓宇管制的範疇，處理 劃市區範圍，確保土地用途能互相配合，

私人發展項目的申請。隨着不同監管制度 並設計更有效和更環保的地區性交通及道
多年來的演變，以及它們各有不同的目標 路網絡；過程中亦能加入社區／福利設施和
及重點，在不影響該三個部門各自的法定 休憩用地，並盡量保存和活化具歷史、文
程序和技術要求下，實有空間整合和理順 化和建築價值的樓宇、地點及構築物。
各部門在審批發展項目採用的標準和技術
定義。 視乎個別項目的情況，重建由規劃至落成
－ 般約需 7 年至 11 年。雖然完成的重建樓宇
專責小組備悉發展局成立了督導小組研究 應可帶來房屋供應，但住戶遷徙需時甚長
該事宜，並已整理業界在過去就審批發展 （－般重建項目由住戶開始遷徙至新單位落
項目程序所提出的意見和建議，下一階段 成需時至少 5 年至 6 年），這會帶來額外的
會擬定糧簡或改簪現行發展管制制度的建 房屋及土地需要。此外，由於大部分具高
議，並會在過程中積極諮詢業界意見。 重建價值的用地已在過去數十年重建，老

舊樓宇日後重建而增加的地積比率愈趨減
少。因此，老舊樓宇拆卸重建未必會大量
增加新單位數目或總樓面面積。

基於《市區重建策略》的主要目標，市區更

新應被視作回應市區老化問題及改善舊區

~
居民居住環境的策略，而並非－個有效途
徑去提供穩定及具效益的土地供應。
回

严
 這些客觀事實和數據，現逐－列載
，發展需時，並無覃 －
選項可解決整體士地供應 於第5章內，供公眾參考及討論。

問題，亦沒有選項是完
美，故須多管齊下增加 土 地供應。 專責小組懇請公眾在 5 個月諮詢期
社會籌謀解決方案時須整體平衡各 內就如下周題發表意見，以便其後

選項所帶來的發展效益、成本、提 撰寫的報告準確反映 市 民屬意的增

供土地所需時間及其他潛在問題。 闢 土 地選項組合，推動社會共 同 解
決這長時間困擾香港的大難題：
自 2017 年 9 月成立以來，專責小組
討論了超過 20個土地供應措施或逮 1. 任何增闢土地的選項均會對不
項，當中部分為政府現正持續推行 同持份者帶來不同程度的影
的措施，對增加頵外6 的 土 地供應未 譬。你認為社會應作怎樣的通

霈 必有明顥幫助 ， 詳情已在第 3 章臚
列。其中的 18 個土地供應選項（見
第 35 頁），專 責 小組認為它們有潛
盤思考，才能平衡持續發展及
其他需要，進而辱找到符合社
會最大利益的土地供應模式？
組＝ 力提供額外的土地。在這些選項當
中，專責小組備悉政府曾就個別項 2. 直至 2046 年的估算，香港至少
旳 目及／ 或相關土地用途的政策進行 欠缺 1,200 公頃土地（即超過 60

考 硏究及規劃，亦曾就部分建議諮詢 個維多利亞公園的面積），而且

....... 公眾意見。有些選項則由社會上不 沒有單－增闢士地選項可以完

璽 同持份者提出或倡議，部分屬概念 全滿足需要，你認為香港應選

性，故具體可行性有待詳細硏究。 取怎樣的多管齊下方案？

各選項可提供土地的時間性有所不 3. 短中期的土地供應形勢最為嚴
同，部分或有潛力於短中期或中長期 峻。在平衡不同選項的發展效

提供，個別概念性選項可提供土地的 益、成本及落實時間等因素
時間及數量則未能確定。為滿足長遠 後，請問你在切實可行的選項
土地需求及發展需要，社會亦應就這 中，如何作出取捨？
些概念性建議發表意見。此外，有個
別選項或涉及多於 －個發展方向，而 4 有意見認為香港需要增闢額外
相關發展規模、所面對挑戰，以至預 的土地來作土地儲備，以滿足

計可提供土地的時間或會相異。 各種不可預見的需求和持續改
善居住環境的所需。你同意就
就 18 個有潛力提供額外 土 地的選 建立士地儲備展開前期研究 T
項，專責小組探討了其發展效益、 作，未雨綢繆嗎？

成本、預計提供土地時間、挑戰及
發展 需 注意事宜、外國經驗 ， 以及 5. 個別土地供應建議仍在概念性
過往政府有關公眾參與／諮詢 ／ 研 階段，存在蓄不少技術限制及

究的 主 要結果／ 建議等。專 責 小組 不確定性，而鮮決相關問題需

把這 18 個選項分成以下三大類 ： 時。你認為政府應如何訂定這

1. 繯中湖鑼項 （即有潛力於未來大 些選項的優次？

約 10 年內提供額外士地）
2. 中長翔選項 （即有潛力於未來大 6. 除了已列選項的意見外，你有

約 10 年至 30 年內提供顗外土地） 其他增闢士地的建議嗎？

3. 蠣念性邏項 （即暫時未能確定其
可提供額外士地的時間和數量 ）

註：
6.即未有包括在 ＜ 香港2030+ ) 硏究中預計約 3 , 600 公頃的士地供躓中·
 四也卫一

「· 短中嫺選項（即有潛力於未來大的 10 年內d霑竺霑

「．中長擷選項（即有潛力於未來大的 10 年至;J01一 . 霈亨~

「．概念怯選項（即誓畸未能礦定其可蠅供顗 庄~霨霈〒霈
。
「棕地」在各地有不
同定義。以英國及
美國為例，棕地是
指閒置及受污染的前工業
用地。就本港而言，棕地
泛指新界一些因農業活動
衰落而改作其他用途的前
農地。

，目地並非閒置用地，
常貝的土地用途包括
露天貯物、港口
後勤用途（包括
篔糰車揚及貨糧場）丶
物流運作、停車場丶
車輛維脩場丶
回收場、鄉郊工揚丶
建造業機撮及
物料貯存等。
這些作業大部分屬
本地必需的工業，
但難以在市區
覓得運作空間。

此外，香港的棕地分布零
散，大小不一，形狀不
規則，多數夾雜村落、寮
屋、常耕或休耕農地、魚
塘，亦缺乏支援高密度發
展的基建配套如交通、排
污等。
。 丨 現時棕地面積及分布
．根擯初步估算，新界約有 1,300 公頃的土地可視為棕地，佔香港土地總面積約 1% 0 有關
數據有待規劃署正在進行的新界棕地使用及作業現況硏究確認。

．政府正規劃及推展的大型發展項目，包括古洞北／粉嶺北新發展區、洪水橋新發展區丶
元朗南及新界北，己涵蓋約 540 公頃的棕地。

古洞北及 320 公頃 50 公頃 60,000 個 2023 - 2031

粉嶺北新發展霎

洪水橋新發展區 441 公頃 190 公頃 61,000 僙 2024 - 2038

元朗南發展 185 公頃 100 公頃 28,500個 2027 - 2038

新界北 720 公頃 200 公頃 人口： 2030 年以後

具發展潛力地區 約 25.5/35葦

罈 tt 的 1,666 公頃 的 540 公頃 的 15薑僵住宅．位

及覇昇北的 25.5/35.Ai:I

．其餘約 760 公頃的棕地，敞布於新界鄉郊各處，例如屏山丶橫洲、錦田、八鄉、石崗丶

牛潭尾、新田」匯鼓灘。政府將參考規斟署的棕地研究結果及公眾意見，探討如何適當地
虛理這些棕地。

· 棕地

新界北具發晨潛力地區 ;;文錦瀛 ：
文錦浪物流走甌

古満北新發屋扈

粉嶺北新發展區

. .L
`
發展棕地可理順新界鄉郊土地用 由於棕地大多屬私人土地，發展棕地
途，改善鄉郊環境，帶來環境 涉及收地及補償蕢用。而部分棕地或

效益。 受到污染，需進行土地除污工程。

發展棕地對保育造成的影響會較 大部分棕地缺乏支援高密度發展的
低。雖然棕地往往須連同夾雜其中 基建配套，須投放大量資源來提升

的農地、寮屋、魚塘等－併發展， 基建設施如逼路、排水系統、防洪
但整體而言較容易在不涉及生態敏 設施等。
感地帶的情況下提供可發展土地。
部分行業如建造業、物流業 、 固收
部分常見於棕地的工業如建造業 、 業、車輛維修業等，過去 一直依頼
物流業、車輛維修業及回收業對土 棕地每平方呎月租約數元的低廉租
地仍有需求。 金在露天場地經營。棕地亦為當匿
提供就業機會。發展棕地將無可避
政府在發展棕地的 免導致部分現有經營者結束營業，

囘時，須預留頷外 或以較高的營運成本縳型至其他地
雹的多層工業樓宇繼續營運。一些
用地予這些行業，
規模較小或利潤微薄的經營者可能
以地盡貝用的方式 會因此被淘汰，相關行業鏈的營商

（如特別設計的多層 成本亦將會增加，部分工種或會減
少。上述的經濟及社會成本須由整
工業樓宇） 個社會共同承擔。
亻其他們繼續營運，
惟部分作業 c~a 大型
碼築機械貯存）
或需要繼續
以露天方式運作。

由於在收回棕地作房屋發展的同
時，需要另覓土地供這些行業運
作，土地淨增長將會減少。以洪水
稿新發展匿為例，在收固約 190 公
頃棕地的同時，須在新發展區預留
61 公頃作港口後勤、貯物丶工場
及現代物流用地。
 lfiii1I

要另覓地方容鈉棕地作業並得到當
並非每塊棕地都有
隰居民支持，殊不容易。社會上
潛力作高窋度發展。 對於政府應否補貼建議中的多層工

晗已玻多桐新發展區 業樓宇的建造和營運亦有不同的意
見。在釋放土地發展、保留工業生
頂目溺蓋的
存空問、照顫現有營運者生計，以
大型棕地群外， 及妥善運用公帑等各方面如何取

貝餘面積較Jj\而 捨，社會需要有廣泛的共識。

形狀不規則的棕地
散布於新界鄉郊各處， ｀ 要點
1. 棕地並非閒置用地，大部分
並夾雜於震地丶
正用作本地必需但難以在市
村屋利寮屋之間 I 區覓得空間的工業用途。收

零碎發展難以簷生 回棕地作發展要同時考慮如

何安置有意繼續蕾運的棕地
規模經濟的效益。
作業者。

要充分發煇棕地的發展潛力，須依
2. 政府正規劃及推展的大型發
靠大規模的綜合規劃，牽涉詳細的
展項目，包括古洞北 ／粉嶺
工程技術及環境影響研究、多階段
北和洪水橋新發展蓖、元朗
的社區參與及諮詢、法定環境影奮
南及新界北，已涵蓋約 540
評估、道路、排污墓建等程序、申
公頃的棕地，是未來土地供
請立法會撥款，以及收団私人土地
應的主要來源之－。
等，才能展開工程，需時最少超過
10 年。
3. 至於餘下 760 公頃棕地是否適
宜作房屋發展，不能輦看土地
大部分棕地屬私人擁有（包括集體
面積，還要考慮多項因素，包
擁有的祖堂地）。政府行使《收屆
括交通和其他基建設施的容
土地條例》（第 124 章）及其他法定
量、房屋發展和周遭環境的相
權力收屆土地作公共發展用途時，
容性、土地能否容納其他民生
需要按相闕程序處理，需時較長，
設施以支援居民的日常需要，
過程亦具挑戰性。
以至如何處理現行棕地作業
者。因應規劃署的棕地研究結
果，政府會考慮追些棕地的發
展潛力。
-
根據－些公開的

5.2 0 :::::::董
有不少於 1,000 公頃 7 的新
界農地，面積相等於現有
全港公私營房屋總土地面
積約四分之 _8 。倘若這些
龐大的土地資源可加以利
用，將能對本港房屋供應
帶來重大的正面作用。

目前 ， 釋放新界大犁私人農地發展
潛力的方法主要有兩個：－是沿用
推展新發展區及其他政府工程項目
的做法，由政府以「公共用途」引
用《收回士地條例》（第 124 章），收
回包括私人農地在內的土地；另一

方法是由市場主導，發展商就其私
人農地自行向城規會和政府分別提
出規劃申諝和契約修訂或換地申
請，以改變土地用途（例如由農地
改作住宅）及提升發展潛力。在部分
個案中，有關規劃申請失敗而回，
主要原因是土地用途不協調及基建
設施容量不足；即使獲批，有關項
目的發展規模（以地積比率計）亦普遍
不大。

。丨．在 1970 年代中期，私人

發展商獲邀投標參與發展 公私營合作模式在香港並非全新概
沙田新市鎖。由四家發展 念，過去亦曾有适過公私營合作發
商組成的聨蕓公司負責進
展土地的僱案，發展沙田新市鎮的
行一幅約 56 公頃用地的
個別項目便屬此例。
填海、地盤平塾及違造
工程。

．工程完成後，七成土地

唧11 1 . "'·1
轉交政府作公共房屋及
基建發展之用，其餘部分
則由私人發展商留作發展
－個大亞私人屋苑（即沙
田第一滅），合共提供約
10,600個單位。

柱．
7 部分或與新發展區或棕地的土地重．，故潛在新增土地供慮徵量可能低於此鐓。
8. 不計算鄉郊居所士地·
不岡人士曾就透過公私營合作模
式利用私人土地儲備以提供更多
房屋，猥出以下建議或應包含的
主要元素：

1. 政府蠅供綦薑 3. 緝劙及造政禋序
透過政府提供墓建設施，使新 現有的法定城規程序及士地

增基建能酞合私人土地上及周 行政機制將繼續適用。首
邊地區的新建房屋，並促使更 先，私人農地的規劃需改作
高密度的發展（如提高地積比 「住宅」或其他用途，並在適當
率），從而更有效地釋放現有士 情況下提升發展密度，而城規會
地的潛力。 如常行使在規劃方面的法定權
力。其次，發展商需在向政府繳
2. 蠻晨崗的付出 付十足市價後·修改地契內訂明
若政床需投資於珥違設施以促成 的士地指定用途。
公私營合作，參與的發展商應確
保較高密度的發展可與當扈現有 4. 公平及這明廑
及規 劃 背景相容，並承諾在其項 任何有興趣的發展商均可申請
目中替政府興建一定比例的可負 參與。有關機制必須公開、公
擔房屋（例如 「 港人首置上車盤 」 平及透明，以客觀及前後 一 致
或居屋單位），而建築及相關費 的準則來評審有關申請，並磴
用則由發展商承擔。這模式可利 保公共資源的投放能符合公眾
用私營界別在土地、建築與巿場 利益和政府的房屋政策目標 ．
推廣方面的專長，為市民提供更 以釋除公眾對「官商勾結 」 的
多可負擔的房屋，而公私營房屋 疑慮。
的比例則取決於政府的政策及基
建設施投放的程度。
-
在公私營合作模式下對墓建設施的
投資，有助釋放目前未被善用的私
人土地資源，以發展更多房屋及公
共設施，亦可同時惠及現有和新增
的人口。

透過公私營合作模式發展私人土
地，應可更有效率地提供更多可負
擴的房屋，並使建築設計更多元化。

發展私人 土 地的成本主要包括基建

支援設施，例如迤路、水務、排
污、防洪設施等。

公私營合作的安排或加速鄉郊土地
的發展。有意見認為這或影響本地
農業的發展空間，並對具高生態價
值的用地構成威脅。

現時並無任何利用私人土地儲備的
公私營合作模式，是否能成事須視
乎有關政策、計劃的安排及私營機
構的意願。

政府提供基建設施須通過既定程
序（包括規劃、設計、申請工程撥
款丶收地、安置及補償等），當中
的複雜性及牽涉的成本和時間存在
不確定性。
 -
有意見認為，公私營合作會鼓勵發 政府需要訂立客戳的準則，以確保
展商購入及囹積農地，因此認為 潛在的市場參與者可以公平競爭，
政府應更廣泛地運用《收同土地絛 同時避免招致「官商勾結」的批
例》（第 124章）的法定收地權力，藉 評。政府亦須釐訂清晰的準則，以
此牽頭進行發展。然而，引用該公 制定發展項目的細節（包括政府需
權必須按照《收回士地條例》碓立 承擔的 T 務丁程、公營及私人單位

「公共用途」；如不能確立有關的 供應比例、業權及管理安排等）。
「公共用途」，政府不可引用有關
條例收囤私人土地。
｀ 要點
0 1• —般來説，作「公共用途」 1. 社會可探討應否及如何透過公私營合
作，更好地善用私人士地（特別是新
的收地計劃，通常包括新市
鎮發展｀公共房屋發展、政 界農地），作更具社會效益的用途，
府透過工務計畫發展社匿設 例如政府應否在私人土地的周邊地
誨如學校、公園、醫院 、 福 區提供基建設施，促成整個地區（包
利服務大樓等。 括私人土地）能作較高密度的發展，
並要求私人發展商在提供私人住宅之
餘，同時提供可負擔房晨，以滿足 巿
有建議認為，公私營合作模式的其
民的住屋需要。
中 — 項主導原則，是項目增加房屋
供應所帶來的社會裨益，應與發展
2 若能善用途些私人土地及私營界別的
商所獲的經濟利益成合宜的比例。 效率，相信對本港房屋供應（特別是
短中期而言）可帶來正面的影響。

薑用私人土地作 3. 有關討論必須建基於政府會為這類公
更貝社會效益的 私營合作訂立 一 套公平、公開和透明
的機制．客觀地按照訂定的準則處理
用途建星於令人信 各個申請，並挑選符合公眾利益的
膈的機制。 項目。

叩確定透過公私薑
合作發展私人土地
的模式可取，政府
須訂立公開及公平
的機制，考盧如何
選定用地以進行
公私薑合作及
決定政府的承擔租
公私薑房屋的比例。
。
現時本港共有 66 幅
私人遊樂場地契約
用地（下簡稱契約用
地），佔地共約 408 公頃，
當中 39 幅（約 67 公頃）已
批予社會福利機構、制
服團體、體育總會、地
區體育會等社區組織和公
務員團體，以「半公共」
性質的模式營運，一般沒
有規定需要入會才可使用
設施；即使要入會，會蕢
亦較低，會員人數亦通常
不設上限。這些用地的一
般用途包括由慈善圜體丶
宗敎團醴或青年組織營
運的營地和青年旅舍丶由
體育總會和地區體育會管
理的體育設施、制服團體
的總部或辦事處，以及
公務員工會／職員會廎樂
設施。

其餘 27 幅契約用地由私人體育會
持有，共佔地約 341 公頃。近年社
會上部分人士認為，應釋出這些私
人體育會佔用的土地作房屋發展。

從增加土地供應的角度而言，專責
小組認為社會應就此議題作客觀、
理性的討論，而不應簡單、概括
地説所有私人體育會的用地都應收

回用作建屋發展，又或所有都必須
保留。
 土地供應選項 45

0 1. 由於香港過去尤其開埠 社會可從不同角度
之初，公共體育及康樂 探討，在平衡這些
設施嚴重缺乏，政府遂
透過契約以免地價或象 用地對體育發展的
徵式地價批出土地，供
有意推動體育及康樂發
貢獻及增加土地
展的社區組織和私人體 供應下，考慮是否
育會興建及營運康體設
施。這項安排已實施多 可以釋放幗別用地
年，部分契約用地更營
運長逾一個世紀。
作自他用途。

．民政事務局於 2014 年成 此外，亦需考慮土地有否發展限

立跨部門工作小組，就
制、基建設施能否配合，以及不同
私人遊樂場地契約政策
持份者的意見等因素。如果個別用
進行全面檢討。該局於
2018 年 3 月公布政策撿 地有相當的發展潛力，而現有用途
討的建議，並就相關建 同時對體育發展有貢獻，則可能要
議展開為期 6 個月的公眾
探討是否可以覓地重置有關設施，
及持份者諮詢。
因此可能需要 一 段時間才能釋放這

．民政事務局建議在考慮 些用地作其他發展。
有關私人遊樂場地契約
下次期滿續約前，逐一
詳細檢視個別私人體育
~f~f!~] 精~J;i油lf~]l: ElmJ
會對體育發展作出的貢
獻，並要求契約承租人 「佔地廣闊 」 的體育及康樂場地
進一步開放設施，以更 － 般指每幅佔地 3 公頃或以上、由
好地配合及支援香港的
康樂及文化事務箸管理的場地。
體育發展。而專責小組
的工作則從士地供愿的 這類佔地廣闊的體育及康樂場地
角度出發，鋪陳所有具 共有 95 個，大致可分為囧類：
發展潛力的士地供應選 (i) 運動場和體育館； (ii) 公園；
項（包括私人遊樂場地契
(iii) 度假營、郊遊區和水上活動中心；
約用地）的基本資料、發
展效益和成本、挑戰及 (iv) 戶外游泳」池和康樂體育中心。
時間性等，讓社會作出
取捨和抉擇。
這 95 個髖育及
膿樂場地一般鬬為
公眾使用。為達致
地盡貝用，則不應
完全排除遷置倡別
設施這個選頂的
可能性。

亦有意見指可考慮將現有設施搬遷
到已活化的堆填同上，以釋放土地
作其他用途。
專責小組以粉嶺高爾夫球場項目作 《新界北研究》就粉嶺高爾夫球場

為例子，探討發展契約用地作其他 探討了兩個發展方案：
發展時須注意的事項及潛在的發展
效益及限制。選擇此例子的原因， 1. 局部發展方案：建議發展球場

主要基於社會上有意見認為應釋放 位於粉錦公路以東約 32 公頃土

粉嶺高爾夫球場用地作房屋或其他 地（即舊場其中 8個洞的用地）作

用途，而該用地在 27 幅由私人體 房屋發展，並假設餘下 140 公

育會持有的契約用地中面積最大， 頃的球場土地仍可有足夠條件

以及政府聘請的研究願閤亦曾在 和配套設施，以繼續舉辦匿際
《發展新界北部地區初步可行性研 高爾夫球賓。當中較高密度的
究》（下簡稱《新界北硏究》）中， 住宅發展建議設於土地的東北
從技術層面就粉嶺高爾夫球場用地 部（毗鄰現時上水新市鎮），而
的發展潛力作出了粗略的評估。 遠離上水新市鎮的位置則建議
作較低密度住宅發展。這方案
粉嶺高爾夫球場土地佔地 172 公 可提供4,600個住宅單位，容納
頃，由香港哥爾夫球會以私人遊樂 約 13,000人。
場地契約持有，包括3個 1 8)同的高
爾夫球場，現有契約將於2020 年 2. 全面發展方案：建議發展整個
屆滿。球場在上水港鐵站以西，最 粉嶺高爾夫球場作房屋、商
近距離為 800 米；北面和西面有不 業、「政府、機構或社區」丶
少相對低密度的住宅發展項目，東 休憩用地，以及旅遊／消閒用
北面則毗鄰較高密度的公營房屋項 途。建議的高中密度住宅發展
目清河邨。球場東面和南面多為未 位於球場北部和東北部，毗鄰
發展的常耕農地和鄉郊活動為主的 上水新市鎮。除了較低密度住
土地。粉錦公路把球場分為兩部 宅發展外，球場南部和西部亦
分，兩旁廣植樹木，其中東江水水 會容納商業和旅遊／消閒用途
管沿粉錦公路鋪設；該公路是－條 的土地。這方案可提供 13,200
雙線行車的狹窄公路，提供雙向行 個住宅單位，容納約 37,000
車，沿路不設行人道或單車徑。 人。商業甜旅遊／消閒項目則
可提供約 12,000個就業機會。

專責小組相信兩個方案的建屋數量
仍有空間作出調整，但需要詳細評

估對交通配套、樹木及文物保育等
範疇的影響。

除了上述兩1風發展方案外，社會上
尤其是體育界人士指出，應全面保
留粉嶺高爾夫球場，以繼續進行高

爾夫球運動及舉辦國際棄事，並作
為高爾夫球精英及青少年運動員的
培訓基地；此外，亦有意見認為可
將球場部分用地改作向公眾開放的
球場或康樂設施。
 土地供應選項 47

《新界北硏究》就粉嶺高爾夫球場
兩個發展方案

就佔地廣闊的政府康樂設施方面，
J;,t:j~ '.l, . t.,ij~-年;t·lr ?il cf
有意見指佔地 12.5 公頃的屯門康樂
體育中心設施（包括一個高爾夫球練 ,,...- 粉錦公路 竪儘粉嶺
習場丶一間騎術學校丶一個射箭場 位置 以東範圍 高爾夫球場
和 － 個歷奇公圏），可遷置到其他
毋須發展的用地上，以釋出該用地
土地面積 32 公頃 172 公頃
作其他發展用途。另外，可考慮把
佔地 3 . 5 公頃的屯門游泳池重建為
－ 個設有 一 些室內泳池的多層綜合 提供住宅單位 4,600 13,200
場館，以便地盡其用。在可行情況
下，政府亦會考慮活化已關閉的堆
可容鈉人 D 13,000 37,000
填匿作體育及康樂用途。

創造就業職位 840 12,000

。丨．全港共有 13個已關閉的堆
填逼。環境保護署（環保署）
在 1997 年至 2006 年間在這 局部發展方案 資料來源 （發展新界北部地 1l1 初步可行性研究）

些已關闊的堆填區進行了修
復工程，令它們適合發展作
其他有利的修復後用途。
I -~

.
．至今，其中 6 個己修復堆填
區己發展成不周種類的頲樂
設施，例如佐敦谷公國和晒
草灣遊樂場。

．為加快把其餘 7 儸已絛復堆
填扈發展作有利用途，政府
設立 10 偉元「活化已修復
堆填雹資助計劃」，資助非
牟利機構或體育總會，在己
修復堆填匿發展康樂設施或
其他合適的創新用途。

全面發展方案 資料來濛．（發展新界北部地區扭步可行性研究）
有關粉嶺高爾夫球場用地，硏究顧 發展粉嶺高爾夫球場作其他用途
問的粗略技術評估是局部發展方案 時，亦需要考慮以 下 因素：
可以獨立於新界北發展進行，惟
仍需改善道路交匯處、污水系統、 1 球場內現存有歷史建築群，包括

排水系統及供水各項基建設施。由 球場會所（二級歷史建築）和小食
於球場全屬政府土地，不涉及收地 亭（三級歴史建築），以及行政長

和清拆，專責小組認為局部發展方 官粉嶺別墅（ 一 級歷史建築）。而

案有條件作為短、 中 期的 土 地供應 其舊場是現今英國以外第二最 古
選項。如推行全面發展方案，由於 老的球場，僅次於印度皇家加爾
需要大幅提升策略交通網絡和基建 各答高爾夫球會(Royal Calcutta
設施，假設會與新界北發展共同推 Golf Clu b ) 的球場。此外，球場
行，同時亦要考慮是否需要重置球 內散布百多個祖墳及金塔。
場設施。因此專責小組認為只能作

為中長期的土地供應選項。 2 球場內有超過30,000棵樹木，包
括約 160棵可能屬於古樹名 木 和
95 個佔地廣闊的政府體育及康樂 受保護品種。
場地＿般廣為公眾使用，大多數毗

鄰住宅或商業區，以便市民享用。 3. 在全面發展方案下須擴闊粉錦公
遷置或重建這些設施會影鑾當區居 路，大量砍伐樹木和適當處理東

民。覓地、重置及所需的可行性研 江水水管。

究亦需時。
4. 自 1959年起，粉嶺高爾夫球場每
年舉辦國際高爾夫球賽（香港高爾
夫球公開賽）。目前，粉嶺高爾
夫球場是本港唯 －－ 個適合舉辦
這項大型國際高爾夫球賓事的場
地。球場亦是本港精英和青少年
運動員的主要訓練場地。

不論任何發展方案，政府仍需就所
選方案進行詳細規劃及工程可行性
硏究。

已修復堆填區或可用作社區康樂設

施，但在發展上要面對多種技術限
制，例如堆填區的表面只能承受
有限的重量，並且容易出現不平均

沉降，亦不容許進行 打樁工程。已
修復堆填區－般缺乏適當的行車
通道，修復後的用途亦需要符合有
關的規劃和土地使用要求。
 -
｀粟點
1. 由私人體育會營運的設施對本港的體育發
展有一定貢獻。民政事務局就私人遊樂場
地契約政策進行的檢討，集中檢視契約用
地上的設施對體育發展作出貢獻。專責小
組則關注這些由私人體育會持有的用地是
否可作為－個可行的土地供應選項。

2. 專責小組以粉嶺高爾夫球場用地作為例
子，讓社會可從不罔角度，探討私人體育
會對體育發展的貢獻、現有用途是否地盡
其用、士地有否被善用丶士地有否發展隈
制、基建設施能否配合、不同持份者的意
見等。如果個別用地有相當的發展潛力，
而現有用途同時對體育發展有貢獻，則可
能要探討是否可以覓地重置現有設施，以
至可能需要一段時間才能釋放進些用地作
其他發展。

3. 就政府顧問對發展粉嶺高爾夫球場作房屋
或其他用途提出的兩個初步建議，局部發展
方案當試兼顧興建房屋和保留部分球場舉
辦國際饗事的功能，而全面發展方案則建
議把整個球場作房屋、商業、社區設施丶
休想用地等用途，當中要考慮是否需要重
置球場設施，而發展規模需大幅提升墓建

設施支持，實施時間較長。儘管在球場內
興建房屋會有不少挑職，但專責小組相信
兩個方案的建屋數量仍有空間作出調整，
但這或會影響樹木、文物保育、交通配套
等考慮。另外，社會上有意見指應將粉嶺
高爾夫球場全面保留，或考慮將球場部分

用地改作向公眾開放的球場或康樂設施。
 維港以外近岸塤海
o ::::tt;::
發展東大嶼都會
54
中 長 期
國際都會的土地供
應重要來源。填海能創造
大片土地，讓我們較璽活
地規劃適切的土地用途，
以滿足社會可持續發展的
需要。有別於其他土地供
應方案，填海既不會對現
有土地用途造成重大影
響，亦通常不需要收回私
人土地及安置居民。戳至
2016 年，香港約有 7,000
公頃的土地是透過填海取
得，佔香港已發展土地面
積的 25%( 佔全港土地總
面積約 6%) 。填海土地容
鈉了約 27% 的全港人口和
70% 的商業活動。

在新市鎮的發展甲，
塤海造地擔當相當
重要的角色。
硯時蓄港 9 個l
新市鎮甲，
貝中 6儷（即呈灣丶
沙田｀屯門丶
大捅、將軍濃租
龍鼓灘填海預計可發展士地約 220 公頃 東涌）均需要不囘
至 250 公頃，用作 工 業 及 其他用途。
程度的填海造地
才能運成。

填海獲得的土地既能用作
房屋和商業用途，亦是運
輸墓建等重要設施的主要
土地供應來源，例如香港
國際機場和西九龍文化區。
欣澳填海預計可發展士地約 60 公頃至
1 00 公頃，可規董 及 發展為休閒丶
運動、康樂 、 娛樂和旅遊匿點。
蓄港（以至鄰近城巿）
多年來依頼頃海去
公眾關注填海對海岸生存環境丶
建設城巿。 海洋生態（例如中華白海豚和珊瑚

在 1985 年至 2000 年 生境）和漁業資源、港口運作、海

上及陸上交通和社蓖（包括臨海住
朗間，政府透過塤海 宅）的影鬢。因此，政府在考慮任
創造了超過 3,000 公頃 何大規模填海工程時，均會以對

土地，即每年平均 環境和當地社區的影響為主要的
選址準則。
約 200 公頃。然而，
在 2001 年至 2015年 政府在 2011 年至 2014 年期間

的 15 年閩，透過塤海 進行《優化土地供應策略：維
港以外填海及發展岩洞》的研
所創造的土地只有
究，當中包括在全港範圍進行搜
約 690 公頃 尋，以物色具潛力填海地點，並
（主要是瞬星建相關的 分兩階段淮行公眾參與活動。

頂目），相等於每年 根據第 一 階段公眾參與活動的

結果，公眾普遍支持以「六管
平均 40 多公頃， 齊下」 9 的方式增加 士 地供應，
當中包括填海。公眾大致贊同填
以致近年用作房屋和其他用途的土 海的選址準則，而對環境及當地
地供應出現落後情況。 社區的影譬亦被視為最重要的考
慮困素。其他共識苞括香港須有

。•
更多 土地 以應付房屋需要、締造
葡加壇土龜繭積
更佳居住環境和推展基建項目，
遭加24%
以及支持建立土地儲備。
(13,800 公頃）

瀛門土造國鴨 墓於上述準則及進行概括技術評
亀加的 160% 估（包括環境評估）後，政府挑選
(1,900公頃） 了 一 些維港以外填海的選址，其
中 5 個近岸填海地點苞括屯門的
．鄰近香港的新加坡和澳
龍鼓灘丶北大嶼山的小蠔灣和欣
門，近年積極在其附近
水域填海造地，新加坡 澳、沙田的馬料水及青衣西南；
的士地面積因此增加 24% 此外包括在大嶼山與香港島之問
（即 13,800 公頃），澳門的
擬議發展人工島的中部水域（以下
士地面稽更增加約 160%
（即 1,900 公頃）。事實上，
統稱 「 5 加 1 」填海選址） ， 供進－
新加坡的濱海灣金融中 步探討。政府在《優化土地供應
心丶樟宜機場、工業園匾 策略：維港以外填海及發展岩洞》
裕廊島及東海灣的土地均
第二階段公眾參與活動中，提供
來自填海，各填海區域的
功能主要是滿足當地不同
了該些填海地點的資料及收集公
階段的發展需要。例如裕 眾意見，以作進 一 步考慮。
廊島填海項目於 1993 年厤
開，歷時 10 年 ， 發展為新
此外，社會上亦有人士或團體建議
工業圜區用地，現時有過
百間石油 、石 化及化學品
於其他近岸位置填海，例如屯門青
公司在區內經營。 山灣及將軍澳等。

註 ：
9. 包括在鄉郊收地｀重達葦匽｀更改士地用途、量用前石礦場丶發展岩洞及填海。
 特別是建立智慧、環保且具抗禦力
的發展區。就已發展匿而言，在鄰
沂海域填海所得的新 土 地可用作新
頃海能創造 市鎮的擴展，例如正在進行中的東

大片新土地， 涌新市鎮擴展。

可為新社區 e~ 至於相對偏遠的地點，新土地可用
綜合規劃 作調遷受其他土地供應方案影瓣的

揖供較大彈性。 設施，亦可提供空間，重置需遷離
市雹的特殊 工 業或厭惡性設施。

。 ．位於屯門愚西面的龍鼓灘（下圖 <D)' 預計填海可發展士地約 220 公頃

至 250 公頃，用作工業及其他用途，包括可供特殊工業使用，及透過
整合和提升設施以理順現時棕地地帶的活動。

．位於北大嶼山的小蠔灣（下圖®)'預計填海可發展士地約 60 公頃至 80
公頃，可發展作住宅和敎育設施之用。

．位處北大嶼山的欣澳（下圏®)'鄰近香港國際楓場，可連接北大嶼山
公路及現有鐵路網絡，前往大嶼山其他旅遊景點如香港迪士尼樂園；
預計填海可發展士地約 60 公頃至 100 公頃，項目被定位為 「 東北大嶼
旅遊門戶」，可規劃及發展為休閒、運動、康樂、娛樂和旅遊匯點。

．青衣西南（下圜®)鄰近有不少工業設施及油庫等潛在危險裝置，故填
海面積及土地用途有待研究。按現時的布局，該選址暫較適合用作
港口設施用途。

． 沙田馬料水（下圖＠）位處與交適及鐵路網絡有良好連繫的區域，並鄰
虹香港科學園及香港中文大學，預計填海可發展土地約 60 公頃，作
高科技及知識型工業、房屋利其他用途。

近岸填海地點 ．

· 譚豉． 。 青衣西爾 0 果大衊都會

（摺示位

Q ,1、•• o .a.,斗水 中部水諴

。 欣溴 O *:ili 新市齲景展
（搶行中，不．於「 5加 1 」 l1址）
 一

馬料水填海預計 可 發展土地約 60 公頃， 擬 議 的中 部 水域人工島預 計 可發展 土 地

作 高科技及知識逕 工 業、房屋租 其 他用途。 面 積逾 1 , 000 公頃。

有別於貝他士地 01 • 中部水域人工島可以在大嶼
山和香港島之間的策略位置
供應方案，塤海 提供一大片平坦土地，發展

既不會對現有土地 為一個新市鎮和一個核心商
業區的「東大嶼都會」，以
用途造成重大影鼴， 改善香港的住屋和就業機會
的空間分布。
通常亦不需收回
私人土地及安置居民。 ．透過為該發展而興建的
新策略性運輸接駁墓建
塤海亦可以韙立土地 設施，將提供機遇加強
市區、大嶼山科新界西
儲備以應付社會不斷 部之間的運輸連接性，
鑾化的需求。 包括興建《香港 2030+ 》
硏究下構思中的新界西
北－大嶼山－都會匿走
此外，填海能為本地產生的公眾填 廊，亦提供往來香港國際
料提供 一 個重要的虛理途徑。 饑場的替代運輸幹線；同
時將加強從傳統核心商業
區到珠三角東及西的運輸
就上述「 5 加 1 」填海選址，中部水 連接，為整體社會帶來重
域的填海面積最大，擬議的中部水 大的社會和經濟效益。
域人工島預計可發展 土 地面積逾
．因此，《可持續大嶼藍圖》
1,000 公頃，並可避免影響高生態
指出發展東大嶼都會和其
價值的海岸線。新增土地可作綜合
他沿大嶼山北岸的近岸填
土地用途規劃與設計，提供房屋、 海工程·對香港未來發展

商業及工業設施之用，並配合《香 具有策略重要性。

港 2030+ 》引入創新的城市規劃及
．此外．有意見認為中部水
設計概念，發展 一 個智慧、宜居
域南部（特別是長洲以南的
及低碳的「東大嶼都會」。初步估 水域），亦可硏究建造人工

計，東大嶼都會可容納 40 萬至 70 島。政府亦計劃在中部水
域人工島的研究中考慮此
萬居住人口，並提供約 20 萬個就
建議。
業機會。
填海的成本大致取決於填海選址的 填海在施工階段會因海上工程所釋放
水深和發展面積。其餘成本包括 的微細顆粒或攪動起海床的沉積物而
基建支援設施（對外連接道路、供 影書水質。政府會在切實可行的情況
水，排污、排水等）、對外運輸墓 下，在填海工程中採用最先進及環保
建（特別是人主島），以及補償（包括 的填海方法，如非疏浚填海及海堤設
與漁民及海魚養殖戶相關的特惠津 計；亦會積極研究建造生態海岸線。
貼）及重置設施的費用。

81 • 生態海岸線的概念是模仿
填海工程通常需要大量資本投資， 自然潮間帶的設計，或在

過去的經驗顯示，圻岸填海是 － 個 人工海岸線上種植紅榭
林、建造泥灘、創造人工
成本效益相對比較高的土地供應
濕地，以增加附近水體的
選項，特別是那些靠近現有運輸網 生物多樣性，提供近水的
絡，並可與鄰近發展地匾共享現有 自然環境予市民享用。

配套基建設施（如供水和污水處理
. 政府亦會研究在合適位置
設施）的地點。
敷設人工漁礁，藉以增加
水中生物棲息地和豐富漁
由於中部水域未有對外運輸基蓮設 業資源。
施，所以建造成本相對較高。不
過，中部水域人工島可為整個社會
填海地點周邊的捕魚活動和作業可
創造龐大的社會經濟效益。填海所
能會因丁程而受到限制或干擾。在
得逾 1,000 公頃土地可為香港帶來
未來的工程設計及環境影響評估
一個新市鎮和－個核心商業區。為
中，政府會優化設計和施工方案，
該發展而建造的對外連輸基建設
並提出適當的緩解及補償措施，以
施，亦可加強連接新界西部、大嶼
減低因填海而對鄰近魚類養殖區及
山 和市區的交通網絡。
漁業可能產生的影響。

。 丨 ．參考技術研究所得的資 政府曾對個別填海選址進行「策略
料，就 5 個近岸填海項
性環境評估」及「累計性環境影響
目，填海連罔基建設施的
評估」，並研究可能的緩解措施。
發展成本粗略估算為每平
方米 15,000 元至 25,000 元 其中，中部水域較香港其他水域的
（按2017 年 9 月價格計算）。 生態敏感度低，較適合作大規模填
海發展之角。誠然，於中部水域填
．至於中部水域人土島，由
海可能對周邊的多種水質、生態敏
於預期需要建造較大規模
的對外運輸基建設施，發 感受體及漁業資源造成潛在影鑾，
展成本會較近岸填海項目 包括珊瑚群、香港雙足衚、白腹海
的估算上限為高。
鵰、江豚、魚類養殖區等；而接駁
的交通基建（包括橋樑及隧這等）也
填海可能對海洋生態、漁業資源、 可能對水流及水質造成影響。交椅

港口運作、海上交通和鄰近道路交 洲周邊海岸為珊瑚礁的生長地，在

通造成影鬢，因此必須充分考慮 發展時可考慮遷移珊瑚至其他合適

上述因素， 並在推展填海計劃時進 地點作易地緩解，以補償珊瑚區的

行詳細的技術研究及諮詢持份者， 損失。

以制定合適的措施，避免或緩減相
關影鬢。
 ｀ 要點
填海項目由規劃至落實完成，需要 1. 填海造地＿直是土地供應的重要來源。現
相當長的時間。要填海造出大片土 時香港 9 個新市鎮中，其中 6 個（即荃灣、沙
地，須進行所需的可行性研究，以 田、屯門、大埔、將軍澳和東涌）均大多在
及規劃和工程研究，當中包括多輪 填海土地上興建。但過去十多年大型填海
的公眾參與活動，加上其他法定和 工程幾乎停頓，造成今天土地短缺情況。
所需程序、詳細設計及施工，故整
個土地發展過程通常需時 10 年或 2. 填海＿方面能創造大片新土地，為新社區
更長時間。 作出完善規劃，更好照顧市民的日常需
要，另 一 方面可提供空間重置需遷離市噩
的特殊工業或其他設施，騰出市區土地作
其他用途。

3. 有別於其他土地供應方案，填海 — 般不會對
現有土地用途造成重大影瓣，通常亦不霈收
回私人士地及安置居民。此外，最新的填海
技術能減低對周遭水質和生態的影響。

小蠔灣填海預計可發展士地約 6 0 公 頃至
80 公 頃，可作住宅甜敎育設胝之用· 4. 要填海造地須進行所需的可行性研究、規
劃及其他法定所需程序等，通常需時 1 0 年
或更長時間。研究過程當中必須考慮對海
洋生態的影響以及制定相應措施，亦必須
滿足相關法定程序的要求。

一覦蠣灣工禋的時 1111 臺

技蕾可行蘩研寬

（壇濤工噩）饑例法富楫序

1 2 3 4 7 8 9
。

5 6 10 11
時間（年）

莊囑 ：
本圖表列示 一 般填潯工捏的時間表 · 個別填潭工埕所燾的時間妻楫乎其愎籬性及情況而定·
 tE5白玉
發展岩洞。如把合適的現
有政府設施搬遷入岩洞，
既可以騰出地面土地作房
屋或其他有效益的用途，
減少佔用土地，也可以把
與毗鄰地面環境土地用途
不協調而毋須設於地面的
設施移走。

現有政府岩洞設施（包括赤柱污水
處理廠、港島西廢物轉運站、狗虱
灣政府爆炸品倉庫及西區海水配水

庫），顯示岩洞方案是 一 項技術上
可行的土地供應選擇。

自 2010 年起，政府展開了多個策
略性研究和先導計劃，以探討使用
岩洞和地下空間的潛力，為香港的
可持續發展提供更多空間。政府

已識別了分布於香港各區的 48 個
「策略性岩洞匿」，它們均具潛力
進行岩洞發展。
正硏究遷入岩洞的政府設施

政府亦已識別了一些在荃灣、沙田
和九龍區現存的污水處理廠和配水

庫，以便就這些政府設施搬遷入岩
沙田污水處理廠 28 洞進行可行性研究。這些設施均位

於已發展地區，並有良好的基建設
西貢污水處理廠 2.2 施網絡。因此，所騰出的土地具有
較高發展潛力，並可與鄰近地區的
深井污水虞理厰 發展產生協同效應。

4
荃灣二號食水配水庫

4
鑽石山食水及海水配水庫

6
油塘食水及海水配水庫群
 --
香港使用地下空間作商業用途，以
及設置社區和運輸設施已有多年歷
史。現有的地下空間主要來自個別
的發展項目，例如地庫停車場、商
場、行人隧道、鐵路車站及隧邇
等。這些項目往往缺乏宏觀及多層

次的整體規劃策略，未有綜合考慮
創建地下空間和相關連接。

良好的地下空間規劃和有效的地下
01. 士木工程拓展霫聯同規珥
空間運用，能強化與周圍環境的連 署正進行「城市地下空間
接性、改蓄市霆地面的環境，及創 發展：策略性地匿先導研
究－可行性研究」，揀選
建空間作多元的商業用途和公共設
了 4 僭策略性地匿（即尖沙
施，並能長退 i也優化珍貴士地資源
咀西、銅鑼灣、跑馬地和
的發展潛力。 金鐘／灣仔）進行研究，以
評估及辨識市冨發展地下
空間的整體好處和關鍵事
項；為該等地區制訂地下
空間總綱圖；以及擬備合
適的概念方案。
把含邁的活動
移到地庭進行，
可以騰出珍青的
地面資源。
在地面可供發展土地短缺的情形 如公眾接受及在個別地區情況許可
下，岩洞可提供所鱀空間容納 － 下，進行地下空間發展亦可提供額外
些較雞找到合適地面士地的設施 的空間，以容納適當的社區及文娛康
（例如維修站、污水處理廠和靈灰 樂設施、在缺乏地面空間的地方提供
安置所），以及設置 一 些適合置於 有蓋的公共空間、提供空間作零售及
穩定而又安全的地下環境的設施 其他商業活動，或用作其他用途，以
（例如檔案館、貨倉、測試實驗所和 補足甚至提升現有的市區環境。
數據中心），從而減少佔用土地。

另外，地下採石場有潛力綜合發展
01 • 外國的經驗顯示，岩洞的
應用可涵蓋多種用途，例
成為岩洞土地儲備。透過適當規劃 如； (1) 社區及康樂設施
和設計，地下採石場所創造的岩洞 （體育中心丶游泳綜合場館）；
(2) 貯存設施（檔案館、食
空間可用作設置不周種類的公共或
品／葡萄酒貯存、油厙丶
私營設施。
石油氣庫）； (3) 商業及工
業設施（數據中心、物流／
發展地下空間可構建地下連接網絡， 貨倉、維修站）； (4) 特定
設施（例如靈灰安置所、測
改善擠迫地區的連通度及地面的行人
試實驗所）。
環境。例如市區鄰近港鐵車站的大型
公園及休憩用地，便具發展淺層地下
空間的機遇，接駁車站及其他設施。
這既可增加行人空間，加強地區的連
繫，亦有助紓緩路面擠迫的問題。
岩洞發展的建造成本視乎選址的地 地下空間方面，－般而言開發成本
形情況、地質條件，以及環境限制 同樣較為昂貴。相對於地面構築
等因素而定。假如選址的地質情況 物／設施，設置於地下空閭的構築
較複雜和環境限制較大，可能需要 物及設施往往涉及較高昂的運作、
較多的鞏固工程和環境紓緩措施， 管理和維修保養成本。
建造成本亦會相應提高。此外，岩
洞的設計高度、大小、結構布局等 地下空間發展須蠹理的各種技術和實
須因應擬搬進岩洞內的設施的需要 施問題需時，例如消防、土地業權和
而定，並且直接影響岩洞結構丶通 城市規劃事宜、與現有地下設施（例
行隧遺，以及岩洞內的建築設施和 如鐵路車站）的連接、對地固設施的
屋宇裝備的建造費用。 影鬢，以及高昂的發展成本等。

就每平方米地面面積的造價成本而
言，岩洞發展可能是最昂貴的土地
發展方案（較近岸填海的成本可高

出幾倍）。

。丨 ．以搬遷沙田污水處理廠往
岩洞為例，發展岩涸工程
逞同相關基違工程的成
本粗略估算為每平方米
208,000 元。

．若只計算岩洞工程（岩洞的高
度由 15 米至 25 米不等），發
展成本粗略估算為每平方米
77,000元。
 ---.1!J

『
岩洞發展成本高昂，推展需時。個 要發展地下空間．首先要妥善處理
別岩洞項目的發展成本會因地點、 有關土地用途規劃、工程（包括現有
岩土條件、環境困素及特定的士地 地下管線對工程的障礙、工程對地

用途不冏而有所變化。 面設施的影響等）、實施與財務安排
及維修管理責任等問題。此外，在
岩洞發展很大機會涉及一些法定 市區進行地下空間發展往往受制於
程序（例如《環境影鬢評估條例》丶 現有都市環境的各種限制（包括可供
《郊野公圍條例》丶《城市規劃條 發展用地數目和發展規模等）。
例》等），加上建造工程受項目的
規模和技術複雜性影響，一個岩 發展地下空問面對的挑戰還包括：
洞項目由構想至實現可能需時 10 在施工期間對現有地面設施可能造
年至 15 年。以同－時限和成本而 成的影瓣、為配合地下空間發展而
言，岩洞方案可創造的土地空間可 須設置的地面構築物所佔用的地面
能遠少於其他士地供應方案（例如 空間．以及對交通、人流和周圍環
更改士地用途丶填海）。 境的影鬢，及高昂的發展成本等。

岩洞發展不能即時
解決可發展土地 要點

1. 在可發展土地短缺的情形下，岩洞和地下空
短缺的迫切問鼴， 間這些隱藏的土地資源可為合適的公共或暴
尤貝是在岩涸內的 建設施提供所需空間，支援部分地面設施的

地下用地並不遹合 遷置及減少佔用士地，而騰出的地面土地可
改作房屋或其他有效益的用途，長遠而言問
作任宅用途。 接增加地面發展的空間。

因此，岩洞發展的定位是 － 種長遠 2. 岩洞和地下空間發展成本高昂，推展需時，

的士地供應來源。 而所提供的空間－般並不適合作住宅用途，
未必適合作高密度發展的土地供應來源。
 ~l:{'.:l
E~

。
1970 年代起，政府建設了
9 個新市鎮，分別為荃灣
（包括葵涌和青衣）、沙田
（包括馬鞍山）丶屯門、大埔丶粉
嶺 ／ 上水、元朗丶天水圍丶將軍澳
及東涌，合共佔地約 17,000 公
頃。香港近一半的人口（約 350 萬
人）居於新市鎮。

為確保可於中長期提供穩定而大量的土

地供應，政府致力推展新發展區及新市
鎮擴展項目。這些項目全部位於新界，包
括東涌新市鎮擴展、古洞北／粉嶺北新發
展蓖、洪水橋新發展雹、元朗南發展及

仍需進一步研究的新界北（以下統稱為「新
發展區項目」）。

上述新發展匿項目為綜合的 大型土地開發

及發展工程，東涌主要透過填海造地擴展
現有新市鎮。除了新界北外，其餘已完成
規劃及工程研究或已進入詳細設計階段。

當中古洞北／粉嶺北、洪水橋及元朗南的
發展將會把大片棕地、棄耕農地及寮屋
蓖 ，透過綜合規 劃改作高密度發展用途。

這些新發展匿項目的總面積約有2,521 公頃
（佔香港土地總面積約 2.3%) 。

邊遏綜合及全 iii 的蠣劙，霸靈晨區項目（如

古涓北／翰讚北、洪水蠣及元闞甯｝可書用土
迆實瀛及擡 11J 高書廑靈晨，蠡鑷助璉·新
昇螂琿土池用這不鑷蠣問 II• 改書蠣簿囑
境； 而透過填海獲取土地的東涌擴展項目
則可減少因影瓣現有住戶及作業者所帶來

的不確定性。

稟濤、古渭北／ 吩讚北、洪水讚及元闞甯
項目是番港中至長蝴土蹌供廳的主璽來瀛

之一。 這些項目預計可於2023 年至 2038年

間提供接近 20萬個房屋單位 ，為接近 58 萬
人提供家園；亦會興建超過860萬平方米工

商業樓面，提供約 24 萬個就業機會 ，並優

化區內經濟、工商業及旅遊潛力。《香港
2030+ 》研究在推算未來 30 年的土地供應
時，已考慮了上述新發展匿項目的供應。
 ~
輯界北則是《蓄港 2030+ 》蠅出鵑鑪 2030
年的繭儂策畸瑁長區之一。 《發展新界北部
8 1. 以古洞北／粉嶺北新發展區為例，
在發展匿範圍內受工程影鬢的範圍
地噩初步可行性研究》提出了區內 3 個具發 約 320 公頃，涉及約 182 公頃私人士
展潛力地區，包括新田／落馬洲發展樞紐、 地，影譬約 1,500 個住戶、 50 公頃棕
文錦渡物流走廊及由恐龍坑丶香國圍、坪 地，以及約 28 公頃常耕農地。

査、打鼓嶺及皇后 山 組成的新界北新市
．至於洪水橋新發展區，受工程影響的
鎮，發展面積約 720 公頃，可容鈉人口 25.5 範圍約 441 公頃，包括約 324 公頃私
萬或 35 萬人，提供約 21 萬個就業機會。由 人士地，估計受影鬢佔用人主要包括

於仍在概念性階段，新界北發展未計入《香 超過300個棕地作業者｀約 1,600個住

戶、約 7 公頃常耕農地上的農民，以
港 2030+ 》估算的約 3,600 公頃土地供應。
及橋頭圍的低層工業大廈用戶。

蘄靈晨 11 項目可較具成本痘蝨迆盧夏檐池
除棕地作業人士外，開發項目會影鬢不少
問 II' 為薑合檐龜作蓽蠅供契薑。 例如古
居民、農戶及工商業經營者等，部分受清
洞北／粉嶺北、洪水襦及元朗南 3 個發展項
拆影辜人士要求 「 不遷不拆」或另撥土地安
目便涵蓋約 340 公頃棕地；發展新界北亦可
排遷置，亦有部分人士不滿現行或特設的補
釋出約 200 公頃棕地。
償及安置，要求更佳的安排。因此清拆收地
過程可能影鬢推展項目的進度。

以填海為主的新發展區項目方面，大規模

填海將引起環境保育及漁業方面的關注。
涉及開發現有土地的新發展區項目，需要
大 量 時間及成本進行收地、補償、重置及

土 地平整（或須包括 土 地除污工程），亦需要 ｀ 要點
提供大 量 交通、基建及社區配套設施。東 1. 1970 年代起，政府建設了 9 個新市鎮 ， 提供
涌項目則須填海造地。 大量士地供綜合規劃。政府目前致力推展東
涌、古洞北／粉嶺北、洪水橋及元朗南的新
除棕地作業外，開發現有土地的新發展區 發展區項目，確保可於中長期提供穩定而大
項目無可避免地影囓現有土地使用者，包 量的土地供應。
括居民、農戶及工商業經營者等。在過程
中，須清拆部分居所／設施，影響居民的 生 2. 開發現有土地的新發展區項目可作高密度發
活及原來的社匿連繫。現時估計古洞北 ／粉 展，養用土地資源，並協助理順新界鄉郊土
嶺北、洪水稿及元朗南 3 個發展項目將共影 地用途不協鯛問題（包括棕地），改善鄉郊環
辜約 3,600個住戶。 境。透過填海造地的新發展區項目則可減少
收地及搬遷等安排的影響及不穩定性。

3. 整個新發展區項目的規劃及發展過程通常需
大規模的綜合規 劃 牽涉詳細的規劃及工程 要最少 15 年，居民才可逐步遷入。
硏究，以及多階段的社區參與。就需要開
發現有土地的新發展區項目而言，整個規 4. 相對填海，适過開發現有士地的新發展區項
劃及發展過程由研究階段至讓居民開始遷 目涉及收地、補償、安置及重置安挂，會影
入通常需要最少 15 年，因此只可在中至長 響不少居民、農戶、工商業經營者等，規劃
期提供土地。 過程需時較長。

開發現有士地為主的新發展區項目，區內
大部分土地為私人擁有（包括集體擁有的

祖／堂地），若要行使法例所賦予的權力收囤
私人 土 地作公共發展用途，過程冗長，亦
需要較大規模的清拆 工 作。
 位於屯門西的香港內河碼

。
頭佔地 65 公頃，屬私營碼
頭，一共提供 49 個總長度
達 3,000 米的泊位，主要處理及
集裝經水路來自珠三角地區的貨
櫃及貨物，然後運往葵青貨櫃碼
頭及香港其他港口設施再行轉
運，以及作反向的作業。

矩年珠三角區內的港口設施急速發展，使
內河碼頭的貨物處理量逐漸減少。在 2017
年，內河碼頭的泊位使用率僅為其容量的
24% 。扣除雙重處理所產生的吞吐量，純

粹由內河碼頭虞理的吞吐量約佔香港港口
貨櫃總吞吐量3% 。若內河碼頭用地需騰出
作其他用途，在完成相關用地所須程序，
並按需要提升香港其他港口設施後，內河
碼頭的吞吐量有可能在不需要新土地的情

況下，由其他本港港口設施所吸納，例如
葵青貨櫃碼頭、公眾貨物裝卸區及中流作
業用地。
由於內河碼頭的貨物嘉理量逐漸減少，有建
擬議的龍鼓灘頃海°
議將這幅佔地甚廣而相對交通便捷的用地改
作其他用途， p人更切合社會當前的需要。 可提供契機，重整屯門
整儘西面沿海地區 B9
內河碼頭用地所在的屯門西， 工業用地。透過將
土地用途以工業性質為王， 不協調用途搬遷至
側重於現代物流丶特殊工業 龍鼓灘的攘海地，
及工業用途。考慮到盅 可探討將這內河碩頭
周還用途的兼容性， 用地及毗鄰土地用作
貝甲一櫚建議是利用 住宅發展的可行性。
這鰏 65 公頃用地留納工業
這個較全面和徹底的做法，可為內河碼頭
及盅棕地相關的作業，
和附近用地的房屋發展建議帶來規模效
如物流丶脩車揚丶 益，同時解決土地用途的兼容性問題，提

環保工業等，臘空 供更多空間做好社區規劃，並從策略性角
度去規劃交通基建設施，以拉闊運輸基建
新界棕地作發展用途。
網絡，創造容量空間，來支援內河碼頭－

除了與附近土地用途互相協調外，丁業甩 帶和新界西北的發展。在未有技衞評估的

途在繁忙時間產生的交通流量較非工業甩 支持，單純參考東涌新市鎮擴展＂的數據

途少，會對現時已經擠寨的屯門道路網絡 作簡單運算， 65 公頃的內河碼頭用地或可

帶來較小的額外負擔。 提供約 22,000 個住宅輦位（現時屯門約有

170,000個住宅單位）。

另有建議指出，內河碼頭應用作房屋發
展，以滿足社會對房屋用地的需求。然
而，如果內河碼頭用地只作獨立發展，新

建房屋與現有屯門西的土地用途的協調性
會是－個主要閤題，鄰近工業發展及道路
墓建（包括未來屯門至赤鱲有連接路）帶來的
空氣質素及噪音閤題，或會對居民造成很
大影轡。

註
10. 詳情請參閲第 52 頁·
11 東浦新市鎮擴展將會在東涌東填海約 121 公 頃作發展，提供40 ,800個住宅單位。
-
若將內河碼頭用地作其他用途，涉及的成
本或包括提升其他本港港口設施以吸納內
河碼頭吞吐量的費用；土地平整及除污賚
用（若在現有內灣及近岸填海增加可發展土

地，則再加上填海費用），以及提升基建設
施（包括交通及運輸丶供水丶排污、排水等）

的費用。

若將毗鄰不協調用途搬遷至龍鼓灘以全面
重整屯門的整個西固沿海地蓖的土地，則
須加上重置相關設施的費用，以及取代某

些原本規劃在龍鼓灘的用途的機會成本。

香港內河碼頭用地為私人土地，契約年期
會於 2047 年屆滿。若要在契約屆滿前將這
幅用地作其他用途，須尋求合適安排落實

建議。

由於屯門交通網絡及港鐵西鐵綫的容 量 已
接近飽和，在考慮將這幅用地用作其他用
途時，需要尋求改善方法，分散龐大的交
通流量及公共交通需求，以免加劇現時擠
塞及擠迫情況。另外亦須解決空氣質素丶
噪音、基建及公用設施的提供 ， 以及土地
業權等問題。新界西堆填區鄰近內河碼頭
並共用龍門路出入，發展內河碼頭用地亦
需解決堆填區所產生的環境問題。此外，
內河碼頭用地受限於香港國際機場三跑道
系統的機場高度限制。將內河碼頭用地作
住宅發展是否技術上可行，以及有關發展
與毗鄰不協調的土地用途落實時間的互相
影鬢，仍有待全面研究確定。

由於需要時閭研究
上述複雜問題，
將內河碩頭用地作
貝他用途的方案 ，
只可成為甲至長期的
土地供應選頂。
能否將毗鄰的不協調用途搬遷至龍鼓灘以
全面重整屯門整個西面沿海地區的土地，
須視乎龍鼓灘填海能否落實，亦需要評估
搬遷相關設施的可行性及成本效益、對相
關設施現有運作的影響、取代某些在龍鼓
灘的規劃用途，以及搬遷後對土地用途兼
容性、交通丶環境及景觀的影響。由於涉
及搬遷現有設施，可能需要更長時間落實
這項建議。

｀ 要點
1. 屯門西的香港內河碼頭的貨物處理量逐漸減少，有建議將內河碼
頭用地改作其他用途，以更切合社會當前的需要。

2. 考慮到屯門西－帶的現有工業用途，可考慮利用內河碼頭65 公頃
的用地容納工業及與棕地相關的作業，騰空新界棕地作其他發展
用途。若要考慮將內河碼頭作住宅發展的可行性，則可透過擬議
的龍鼓灘填海所提供的契機，重整屯門整個西面沿海地區，考慮
將不協調用途搬遷至龍鼓灘的填海地，以便以綜合及全面的角度
探討將內河碼頭用地及毗鄰土地用作住宅發展的可行性。

3. 由於需要時間研究，將內河碼頭作其他用途只可成為中至長期的
土地供應選項。而將內河碼頭用地連同擬議龍鼓灘填海項目作整
全規劃的方案，由於涉及可行性研究和搬遷現有設施，或需要更
長時間。

香港內河碼頭

..
· i`` i
丶
．『

,',' `` `
丶

,' ,`
、
2

,' ``
`, ,'',','
、丶

] ...
,`
丶

'
``
, .` ,'
','
`-
亀鬘

｀一
、｀

龍鼓灘可考慮的 龍茲 u 、..,
｀一
填海範圍
·,··_.
\_, _,/ ..
,'
,'
,' ` ,
青山量電贏

相瑱
... \ .,.
_,

云~=,·
收 . ..

重潽 ■ lltl'll 暠妁鸕 2 暠油·存．

-
-
, =~:::!~::::
40%• 大部分均位處偏遠郊
區，其中約 55% 為集水區，包含
大量陡峭山坡丶林地、幽谷等天然
地貌及具生態價值的自然生境，平
地不多，缺乏大型發展所需的基建
設施如公路、供水及排污系統等。

郊野公園是香港作為宜居城巿的珍貴資
產，具有社會及生態價值。在 2017 年 1 月發
表的《施政報告》中，時任行政長官表示在
增加生態保育及郊野公國土地總面積，以

及提升其痕樂及敎育價值的司時，

社會人士膺該思考利用
郊野公園內」JI 量生態價值不贏丶
公眾享用價值較低、位於
逞陲地帶的土地作公薑房屋、
非牟利的安老院舍等非地彥用途。
現時政府仍未備存有閱每個郊野公圏生態

01. 上屆政府於2017年5月邀請房協進 狀況的完備資料庫，亦未有郊野公圍內公

行有關郊野公國邊陲地帶土地的生 眾享用價值相對較低的土地數 量 的準確資

態及技術研究，以提供客觀分析， 料。因此現時未能預計郊野公圄邊陲地帶
讓社會可就應杏考虞利用郊野公圈 的可發展土地面積或可提供的單位數目。
內小量生態價值不高、公眾享用價
數字上（並純粹作解説用途）， 0.1% 的郊野
值較低、位於邊陲地帶的土地作公
瑩房屋、非牟利的安老院舍等非地 公圍範圍大約等罔 40 多公頃的土地。根據
盃用途，造行理性討論。 古洞北及粉嶺北新發展區估計的可建單位
數量， 0.1% 的郊野公圍土地估計可提供約
．研究範圍包括大欖及水泉澳兩個試
7,500 個住宅單位。
點，分別位於大欖郊野公園及馬鞍
山郊野公園的邊陲範圍（兩個試點
的面積均約為 20 公頃）。 早於 2015 年已有人提議，釋出鄰近大欖隧
道收費廣場的大欖郊野公園部分暹陲 土 地作
房屋發展。該建議指於該虞可平整約 60 公頃
平台，為約 9 萬人提供居所。香港房屋協會
（下簡稱房協）正進行有關郊野公園邊陲地帶
土地的生態及技術研究，主要探討兩個試
點的生態丶景觀與美觀價值、康樂潛力丶
發展潛力，以及發展公營房屋和其他公共
設施的主要技術因素和實際限制。
 ~

開發郊野公圈的任何部分作房屋發展，與 儘管發展郊野公圈－般毋須進行收地或重

郊野公園的現有用途並不協調，有違當初 置現有住戶或設施，然而在展開實際工程
設立郊野公園的目標。若郊野公圜的完螫 （例如譌建提升及土地平整）前，政府須進行
性受到影譬，其生態價值及公眾享用價值 全面的規劃及 T 程可行性研究；多個階段
可能會受損；如處理不當，會造成自然生 的公眾參與以收集持份者意見；各種技術
態丶景觀及原樂潛力方面不可逆轉的改變。 評估，包括交通及視覺影響評估；有關郊
野公園、環境影鬢、城市規劃及這建建設
任何涉及郊野公園士地的發展建議，無論所 的法定程序及其他必要程序；以及向立法
涉面積多少，均須先進行環境硏究（包括生態 會申請撥款。即使能夠落實發展，規劃及
評估），以碓定有關用地是否合適。如需改 土地開發過程預期需時 至少 10 年，因此只
劃 郊野公園界線，要經過《郊野公 圜條 例 》 可在長期提供士地。
（第 208 章）及《環境影響評估條例》（第 499
章）的法定程序，包括須諮詢郊野公園及海 發展郊野公園邊陲地帶的建議弓 I 起了社會不
岸公園委員會和環境諮詢委員會，並在取 同持份者的爭論。有意見認為，政府應先採
得郊野公圜及海岸公園管理局的同意後方 鈉生態及公眾享用價值相對較低的地點作士
可進行。 地供應來源。部分人士建議訂立補償機制以

補足任何郊野公園土地及設施的損失，務求
郊野公圜範圍內的相關土地平整、墓建及 在發展與保育之間取得適當平衡。也有意見
建築丁程，亦需要在開展工程前通過環境 反對任何模式的郊野公園發展。
評估的程序；當中的法定環境評估需逮行
包括季節性調查在內的詳盡生態調查，務

求確定個別項目在自然保育／生態角度均屬
可以接受。完成整個生態調查需時至少 12
｀ 要點
1. 是否發展個別郊野公園生態及公眾享用價
個至 18 個月（同時涵蓋雨季及旱季）。除法定
值不高的邊陲用地作公營房屋及其他公共
環境評估的要求外，任何對現存康樂設施
用途，必須視乎很多有關生態、環境、發
和康樂發展潛力，以及有啁用地的公眾享
展可行性及發展潛力等詳細硏究及評估。
用價值的影響，亦須全面評佔。
社會現階段應討論開發部分郊野公園土地
以增加土地供應是否一個可以探討的餜
若落實發展郊野公圓邊陲的士地，發展成本
題 ， 而探討的過程可留意哪些因素。
將涉及土地平整和基建設施（迤路、水務、
排污、防洪措施等），發展用途亦要經過
2. 社會在考慮是否應該改變郊野公園的任何
《城市規劃條例》（第 131 章）的法定程序。
部分以作為－個可能的土地供應選項時，
必須審慎平衡發展與保育的需要。

0 1從工程角度而言，在考慮發展合適的
郊野公園鎚圍時，以 下 各項為重要考 3. 即使最終認為部分郊野公園士地可作為士
盧因素：
地供應選項之－ ，在進行發展之前仍須
(i) 有關發展對現有基建設施的影鬢
（包括挂污設備、排水系統、供水 符合相關的法定要求，包括與郊野公國丶
系統、暹輸網絡）。 城市規劃、環境影譽及基建設施等相關法
例 ，政府亦須諮詢相關委員會及其他持份
(ii) 士力 工 程方面的考慮（包括在山勢
起伏的地形進行土地平整 工 程， 者，因此只可視為長遠的土地供應選項。
以及防治天然山坡危害）。

(iii) 對現有集水區／引水道及主要地
面／地下公用設施（例如地下輸水
襲道、架空罨纜）的潛在影響。
 9 ::~~~~:,:::
展」地帶，當中主要覆蓋
642 條認可鄉村，大部分位於新
界各區。

「鄉村式發展」地帶總面積約 3,380 公頃，主

要供原居村民興建小槊屋宇之用。「鄉村
式發展」地帶本質上屬低密度發展。劃訂
「鄉村式發展 」 地帶時，當局會考慮
－ 系列規劃因素，包括現有的鄉村和
「認可鄉村範圍」、當匿地形、現有民居的
分布、用地的特點及周邊的狀況，環境方
面的限制，以及預計未來 10 年的小盟屋宇
需求。「鄉村式發展」地帶的邊界未必與
「 認可鄉村籠圍」一致。

。
按區議會分雹劃分的
「鄉村式發展」地帶面檟
（截至 2017 年 11 月底的情況）

北扈 503

大 埔區 448

0 • 小型屋字（俗稱丁屋）政策自 1972年起 II 西 貢區 349

實旌。在該政策下，一般來説，年滿
1 8 歲、父系源自 1898 年時為香港新 I II 離島 區 266
界認可鄉村居民的男性原居村民，可
以在－生人內向當局申請 一次，在其 I II 屯門區 226
所屬鄉村內的合適士地上違造一所小
型屋宇自住。每所屋宇的高度上限為 I II 沙 田匿 219
3 層 {8.23 米），而上蓋面積不得超過
荃灣區 96
65.03平方米。

葵青區 20
．一般而言，小型屋宇的興建限於行
政上劃分的「認可鄉村範圍」及法定
規劃圖則劙為「鄉村式發展」的地帶
I II 觀塘 扈 8
內，而該地帶是苞圍或與該「認可鄉
村範圍」重疊。「認可鄉村範圍」是
I II 南區 5

指在 1 972 年 12 月 1 日實施小型屋宇政
策之前，在該認可鄉村興建的最後 一
I II 黃 大 仙扈

間鄉村屋之遑緣起計 300 呎的範圍。 I I II 罈 tt 的 3,378

位於「鄉村式發展」地帶內有逾 900 公頃未 若要提升及改變「鄉村式發展」地帶的用途
批租或撥用的政府土地 12 , 但當中相當部分 類別，則必須進行詳盡的研究及評佔，以碓
為現有小型屋宇間的空隙或通道、斜坡， 認各方面的可行性。連同有關用途改劃、道
及其他零碎或形狀不規則地塊。即使個別 路刊憲及環境影響評估等各項必須的法定程
地塊較為完整，它們的發展受限於地形丶 序，建議改劃「鄉村式發展」地帶用途的過
地蜃、基建甜其他配套設施等，這些土地 程極可能需時至少 10 年方可完成。任何有關
難以作其他形式或大規模發展，故此可進 提升／改變「鄉村式發展」地帶類別以釋出土
一 步發展的土地有隈。 地作其他用途的建議，須配合政府的小型屋
宇政策檢討結果加以考慮。
有意貝醞為政府應
有意見認為，鑑於香港當前情況，政府應
舊用位於「鄉村式發展」
當檢討小型屋宇政策。現行的小型屋宇政
地帶的土地作房屋發展， 策行之已久，任何有關檢討無可避免涉及

包括者盧容許 IJI 型屋宇 法律、環境、房屋丶土地規劃及土地需求

等複雜問題，這些問題均須審慎撿視。任何
作高層數發展， 改變小犁屋宇政策的建議，均有可能會引
以提高自發展密且。 發激烈辯論及爭議，需要長時問解決。

此外，小型屋宇政策正面對司法覆核，專
責小組認為現階段不宜就可能影瓣政府虞
理該案件的議題作出公開評論。
以更密集式地發展這些 土地可能改變現有
原住鄉村的鄉郊格局。

｀ 要點
若要開發「鄉村式發展」地帶內的士地，
1. 「鄉村式發展」地帶的原意主要供原居
主要成本包括土地平整、基建支援設施 村民興建小型屋宇 (3 層為限，最高 8.23
（道路、水務、排污、防洪措施等）。 米），其整體發展密度相對較低，以反
映原住鄉村的鄉郊格局，要改 變有關用

。 ． 為了使鄉村發展有更妥善的規劃和
解決沒有土地的原居村民的住屋需
要，政府在 1981 年推行「鄉村擴
途並作高密度發展有 － 定的限制。

2. 現時「鄉村式發展」地帶內未批租或撥
展扈」計劃。在計劃下，政府根據
鄉村發展藍圖，在政府土地及收回 用的政府土地，當中相當部分為現有
的私人土地上平整合適的用地，供 小型屋宇間的空隙或通遁、斜坡，及
合資格村民申請，以私人協約方式 其他零碎或形狀不規則地塊，不適宜
批出這些政府土地興建小型屋宇。
作大規模發展。
多年來，政府發展了 36 個「鄉村
擴展區」，提供約 2,000 幅小型屬
宇用地，當中批出了近 1 ,800 宗小 3. 若要重新開發「鄉村式發展」地帶內的
亞屋宇批約。「鄉村擴展區」計劃 土地和改劃作高密度房屋或其他用途，
自 1999 年被凍結，以待小盔屋宇
主要成本包括土地平整、基建支援設
政策檢討。
施。若涉及搬遷或重置認可鄉村，則要
包括收地、補償及重置費用，亦將引發
由於「鄉村式發展」地帶內的土地分布零散
討論是否需要相若數量的土地作搬遷或
旦大小形狀不 一 ，要完全釋放有關地冨的
重置，從而導致土地供應苴相抵銷，淪
發展潛力，難免要進行大量收回及清理土
為 一 場零和遊戲。
地工作，並將涉及補償及安置鄉村內合資
格土地擁有人及住戶的問題。
4. 有意見認為應容許小型屋宇適量提高發
展密度以作較高層發展，從而更善用司
註 ：
1 2 按2012 年緬製的未批租或撥用政府土地的統軒賚料· 等數量 的土地，同時達到顧及原居村民
的需要的政策目標。
 , ' ' --__ . ., .` ...
- ... .'

二
. .- I I

·一
-'
··__ ,:- __
•'3 `.

－－
-- ~

r
.' f ` 0u
t ..
=

:
.

矗
9 ::i::::::c::
廠）及公用事業設施（例如電話機
公路丶鐵路及鐵路維修車

樓）用地的空間及發展潛力，以增
加土地供應。其中－個建議方案
是於這些運輸晶建設施＂及公用事
業設施上作上蓋發展，以興建房屋 0

香港不乏於運輸基建設施的上方發展房屋
的例子，但 一 般的做法是同步處理運輸墓
建設施和上蓋房屋發展的規 劃 、設計和建
造工程，以更好地融合兩者的功能及減少
複雜的介面問題。儘管過去亦有例子是在
已落成的運輸蠶建設施上加建上蓋及房
屋 ， 有關建議並非技術上不可行，但落成
了一段時間的運輸基建設施會對 上 蓋發展
的規劃、設計及建造帶來一定的掣肘，較
在發展初期便作綜合規劃的情況複雜，而
上蓋發展對運輸基建設施所造成的影響亦
須審慎檢視。

至於公用事業設施用地，一般而言，政府
．現時有不少大型屋苑建於鐵路站或
會在這些用地的地契期滿前，按現時機制
鐵路車廠上蓋或周邊用地，政府亦
正與香港鐵路有隈公司積極探討現 檢視是否有需要保留用地作原有用途，亦
有及未來鐵路沿線相關土地的發展 會因應情況，根據個別地區的規 劃 研究，
潛力。當中，政府已公布港鐵公司
檢視個別用地（特別是面積較大、位置較佳
的油塘通風大樓角地作上蓋住宅發
的用地）是否有發展潛力，包括是否有潛力
展，可提供約 500個單位。政府亦正
考盧在現有鐵路車廠上蓋發展的可 作上蓋發展。
行性，苞括八鄉和小蠔灣。

．港鐵公司的研究顯示，小蠔灣車廠
0 1. 電話機模是公用事業設施的其中一個
例子。這些電話機模戶地大多數面積
的用地在中至長期可提供不少於
較小，而當中只有兩幅逾4,00 0 平方
14,000 個住宅單位。推行該發展
米並位於市匿。
須在原有位置重置現有鐵路車廠，
而在工程期間及工程之後的任何時
間，必須維持該車廠的正常安全運
作，包括揭供列車停泊、維修和其
他支援服務。

註：
1 3 部分坊問建讜的潛在位置包括港鐵八鄉草厰、馬料水鄰近香港中文大學的公路上方的沿岸地帶｀油麻地交匯虞｀美
孚新邨東南面的逞路交蠹虞｀美孚新邨與貨蠣礴頭之間的逼路交蠹虞·
發展運輸星建設施及公用 部分運輸基建設施為主要幹道，興建高架
平台或需要長跨度結構以橫跨現有道路。
事業設施用地的上蓋， 假若全部或部分的上蓋樓宇坐落於長跨度

可更充分地運用土地 89 高架平台上，建築成本會更高。

空間及發展湄力。即使
市區中部分主要道路對改善通風、引入天
相關用地因各種原因 然光及消散污染物有一定作用，於這些道
不適宜作房屋發展， 路上作上蓋發展或會影響迴些功效，亦可

亦可考慮作貝他用途。 能影鬢附近樓宇的景觀。

於運輸基建設施進行上蓋發展的建議須按
例如於上蓋興建休憩或綠化設施，供市民
《城市規劃條例》（第 1 31 章）修改法定 圖則，
享用，並藉此改善市區環境。
亦可能須按《道路（工程、使用及補償）條例》
（第 370 章）作出 刊憲。
就公用事業設施用地，如已毋須保留用地
作原有用途，則可考慮將有關用地釋放作
視乎貝體選址的情況，
其他用途。
即使於運輸星譴設施及
公用事業設施上作
上蓋發展的建驤
由於在設計現有運輸基建設施時沒有考慮
日後進行上蓋發展，當中須克服現有設施
接衝上可行，亦只能
所帶來的限制及挑職。需要處理的技術問 視為一個申至長期的
題包括建造高架平台和支撐建築物的可行

性；規劃問題則包括土地用途的相容性、
土地供應選頂。
上蓋房屋發展的業權閤題，以及對視覺景
觀、空氣流通、環境和交通的影響等。
｀要點
1. 於運輸基建設施的上方發展房屋 ， 一 般的
鑑於高架平台及其相關工程的規模和複雜 做法是同步處理運輸基建設施和上蓋房屋
性，所需的施工期將會較長，整體建築成
發展的規劃、設計和建造工程。已落成的
本會較高。 設施會對上蓋發展帶來一定的掣肘和挑戰 0

至於公用事業設施用地 ，若要進 行上蓋發

2. 若於運輸基建設施或公用事業設施用地的
展，涉及的考慮因素與於運輸基建設施作
上方發展房屋或其他設施，須研究及詳細
上蓋發展相若。
審視多項囷素，包括建造高架平台和支撐
建築物的可行性、上蓋房屋發展與附近環
境的相容性，以及對交通丶環境、景觀的
影響等，亦需要進行所需的法定程序。即
使證實可行，亦只可視為中長期的土地供應
選項。

3. 面積較大、位置較佳的公用事業設施用地
如已毋須保留作原有用途，可硏究用地是
否具發展潛力（包括作上蓋發展）。
。
葵青貨櫃碼頭是香港主要
的港口設施。香港港口
是全球第五繁忙的貨櫃港
口，在 2017 年的貨櫃吞吐量達
2,080 萬個標準貨櫃單位，當中
接近八成由葵青貨櫃碼頭處理。

葵青貨櫃碼頭位處葵涌、青衣和昂船洲的
海旁地帶，共設 9 個碼頭，分別由 5 個私
人營辦商按不同的土地契約以商業模式營

運。 9個碼頭現提供24個遠洋船泊位，佔地
合共 279 公頃。現時圍繞碼頭範圍約有 100
公頃土地主要用作港口後勤用途。該等用
地大部分以短期租約形式出租予營運商，

供貨櫃車停泊和貨櫃存放／貨物處理之用，
以支援碼頭運作。

有建議將位處市區的碼頭遷移至其他位
置，藉以更新並提升港口基建設施，罔時

可於碼頭原址騰出土地，作其他用途，以

應付香港的發展需求。

重圖方案可騰出位於
市匾甲心位圖約
380公頃的土地
作貝他用途。

遷移葵青貨櫃碼頭至其他位置，可提供契
機以提升港口基建設施，以及重新設計碼
頭布局，使碼頭運作更具效率，並提供足

夠泊位和貨櫃堆場空間，供大型船隻靠泊
及處理轉運貨物，從而維持香港貨運樞紐
的長遠競爭力。

另有建請指若搬遷
篔櫃碼頭難以實行，
可考慮在碼頭上藎
,0 建平台以讎建房屋，
f更現有港口得以繼續運作，
囘時更有效薑用碼頭
現有用地。
 一
若落實重置／搬遷葵青貨櫃碼頭或在碼頭上 由於搬遷貨櫃碼頭需要大型及深入的研究
蓋建屋的計劃，發展成本將涉及收地、補 T 作，而規 劃 及實施搬遷計 劃 （例如填海及
償及重置費用（而很大可能需填海以重置碼 建造基建設施）亦非短時間內可以完成，必
頭）；土地平整費用（及適用於碼頭上蓋發展 須取得社會及相關持份者的共識，因此方
的地墓高架平台建造費用）；墓建支援設施 案只能視作為 － 個長遠的港口發展及土地
費角（道路、航道、供水、排污、排水及防 供應選項考慮。
洪措施等） o

發展碼頭上蓋方面，需確保碼頭的持續運
在重置方案的經濟及財務可行性方面，須 作不受影響，發展預計會涉及複雜的技術
詳細評亻古以確保計劃是具成本效益。經濟 問題及緩解措施，須仔細硏究其可行性和
可行性的考慮因素包括可能需要收區土 成本效益；同時亦應小心審視多項潛在問
地、填海、 平 整土地及建設配套基建設施 題，包括現有碼頭私人用地的發展權、對
的資本投資、有關騰空用地的價值、重置 碼頭運作及港口競爭力的影響、上蓋發展
碼頭的成本，以及重置碼頭對香港港口競 與囧周環境的相容性、對附近交通、環境
爭力的長遠影響。財務可行性考慮囯素則 （包括空氣、噪音和眩光）及景觀方面的影響
包括新碼頭的批租條件、經營新碼頭所得 等，並 需 經過《城市規劃條例》（第 131 章）
的業務收益、經營成本及勞丁成本 、 市場 的改 劃 程序。

狀況、整體營商環境、周邊地區的競爭及
貨櫃航運與港 口 業的前景等。

aJ!BBJ J ｀ 要點
1. 貨櫃碼頭作為本港經濟發展的重要 一 部分，
現時葵青貨櫃碼頭 279 公頃 土 地屬以不罔土
港口業僱用全港 2 . 2% 的勞動人口，並支持
地契約持有的私人土地。若要在相關契約在
貿易及物流業的發展。在考慮任何改變現有
2047 年期滿前重新發展有關用地，須先與
貨櫃碼頭用地以增加土地供應的建議時，應
土地業權人就方案達成共識（包括有關土地
審慎硏究其對碼頭運作及香港經濟的影譬。
的價值）。

2. 搬遷貨櫃碼頭及在碼頭上蓋加建平台的建議
就碼頭範圍外約 100 公頃的港口後勤用地，雖
所面對的技術挑戰相當大，必須進行大型及
然政府有權終止相關短期租約作長遠發展，
深入的研究工作。即使假設建議會落實，亦
然而迴些用地是港口作業重要的 一 部分，在
只能作為 － 個較長遠的土地供應選項。
規劃重置葵青貨櫃碼頭時應 － 併考慮。

-.
亡i

重置方案的閲鍵是找到－個合適的重置位
•
＿，
1

' -
一，

·
一

t
。

置，能夠應付行業需求及營運模式，例如
辶 11亡

..
J;,
V E `.
丶

新碼頭及航道的水深必須足以讓大型船舶
停泊及船隻往來，每個泊位長度不得少於
400 米及需提供 25 公頃的貨櫃堆場，以支持
-

.
I;,

碼頭作業，以及有便利的陸路交通連接珠
三角的東岸和西岸。參考現時國際間碼頭
運作的要求及情況，估計新碼頭用地面積
"
需求較大，很大可能要填海以重置碼頭。

現時葵青貨櫃碼頭每天 24 小時運作無休，
重置方案必須確保新舊碼頭無縫交接，且
不影囓港口運作。
-
512
概念性建議

塤平部分船滬淡水湖作新市鎮發展
, ==~
纇訂。｀＇百
個水塘在郊野公圍之內。

船灣淡水湖位於
大 i爾大尾篤，
以容量計是香港第二大
水搪，湖面面積
約 1.200 公頃，
佔全港水瑭繡面積近半
及全港郊野公園
面積約 2.8% 。
船灣淡水湖佔全港水塘總儲存量約 40%•
在供水上扮演策略性的重要角色。它的主
要用途是收集及儲存雨水、用作緩衝或暫
存輸入的東江水、鯛配食水至主要的濾水
廠，以及提供策略性儲備。

01. 策略性儲備是為了應對不能預見的供
水危機，例如當輸港東江水供水系統
出現故障或發生褔端乾旱情況。

．現時香港水塘的儲存量約 5.86億立方
米，可應付全港 4 個至 6 亻回月的食水
用量。其中，最大的兩個水塘為萬宜
水庫（儲存量 2 . 81 憶立方米）及船灣淡
水湖（儲存量 2.3 億立方米），佔全港
水塘總儲存量約 87% 。

社會上有人碼議
墳平部分船灣淡水湖
作發展「船灣新市鎮」。
有關建議涉及塤平
約600公頃土地，
以興建30 萬個單位供80 萬至 120 萬人居住，
其餘面積留作公共空間和儲水用途。有關建
議亦涉及在計劃中的將軍澳海水化淡廠以
外，額外興建兩間規模相若的海水化淡廠。
 填平水塘作發展用途會減少全港水塘的
策略性儲備及總儲存量。香港將需要採
一
用其他水資源，例如海水化淡、增加東
「船灣新市鎮」的建議會減低香港供水的穩
江水供應量等，以維持供水的穩定性和
定性和可靠性，導致策略性儲備由可以應
可靠性。
付約 4 個至 6 個月的食水用量減少為 3 個至 4
個月，肖l 弱了香港應對供水危機的能力，
例如當輸港東江水系統出現故障或發生極
01. 在探討使用海水化淡時，需考慮
在沿海地區興建海水化淡廠所需要
端乾旱情況。 的土地資源 、 進水口周邊的海水質
素、排水對海洋生態的影響、食水

與香港其他大部分的水塘一樣，船灣淡水 供應網絡功能及運作模式等因素。

湖位處於生態和保育價值較高的郊野公區l
範圍內。「船灣新市鎮 」 的建議可能會對環
. 我們亦須評估因使用海水化淡而
大量嵇電的可持續性及其對環境
境，包括 — 些具保育，考古價值的地點丶 的影譬，以及供電可霹的安排。

厘史建築、生態敏感地區 及重要的生態環
境，以至地貌景戳造成影鬢。
. 由於東江水資源已經接近完全開
發使用，我們須小心考慮增加輸
入東江水的可行性及額外成本。
發展般灣淡水湖的成本主要涉及土地平整工
程；發展所需的運輸和其他基建設施（包括 將部分船灣淡水湖填平作發展用途而將餘
供水、排污、電力供應、通訊設備等）；為 下部分留作儲水用途，與多重屏障的保護
彌補失去被填平的水塘對香港食水供應的 水資源的政策相違背。在毗連淡水湖地帶
影譬而所需的水務及基建工程，例如增設 進行大規模的新市鎮發展會對水資源帶來
海水化淡廠、重新配置整個供水網絡等； 重大的污染風險。
緩減對郊野公國和其他環境影響的措施。

填平部分船灣淡水湖的建議即使獲得公眾
由於船灣淡水湖遠離主要交通網絡，加上 支持及證實可行，整個發展過程包括可行
受逾 10 米高水壩的限制，從陸路或海路進 性研究、規劃及工程研究、公眾參與及各
行填水塘工程均會受到重大掣肘，工程費 項法定的程序（包括修訂水塘／郊野公圍界
用估計會 十 分高昂。 限、規劃等），預計需要超過 20 年方能完
成，只能作為非常長退的士地供應方案。

船灣淡水湖位蕊郊野公園鈪圍內，發展部 ｀ 要點
分般灣淡水湖的建議須進行詳細的環境影 1. 船灣淡水湖位處於郊野公園範圍內，故此第
囓評估。 66 頁至 67 頁提及的各項有關發展郊野公園邊
陲地帶的考慮，皆適用於透過填平部分水塘
船灣淡水湖位處於《水務設施條例》（第 102章） 以建設「船灣新市鎮」之建議。
下所公布的集水區內，如要填平作發展用
途，水務署須修改相關集水區地圖的界限 2. 水塘在香港供水上扮演着策略性的重要角
或範圍。任何大型發展建議因涉及郊野公 色，填平船灣淡水湖的運議對香港的供水穩
園和特殊地匿，須諮詢郊野公園及海岸公 定性和長遠水資源布局影響深遠。在決定推
圜委員會和環境諮詢委員會， 並在取得郊 行相關方案前，必須慎重評亻古及考慮相應緩
野公圖及海岸公園管理局的同意後方可進 解措施，及原水供應運作模式。
行。如要落實從郊野公國範圍剔除有關蓖

域，必須根據《郊野公圍條例》（第 208 章） 3. 即使「船灣新市鎮」的方案獲得支持及確認

所列明的法定程序進行。初步估計，這項 可行，整個發展過程預計需時超過 20 年，只
建議要達到整體上不會對環境造成不良影 能作為非常長遠的士地供應方案。
瓣，將會是一項十分嚴峻的挑戰。填平水
塘後的發展亦需要經過《城市規劃條例》
（第 131 章｝的改劃程序。
礪 `
railll.. 1

面l-

胃
。
增闢土地，你我抉擇。土地供應專責小組現正
進行為期 5 個月的公眾參與活動，誠邀你考慮
上述土地供應選項，並於公眾參與活動期間及
於 2018 年 9 月 26 日或之前，透過以下渠道提出你對各
個土地供應選項及相關議題的意見。

專鬮繯站

豔寄迆址
www.landforhongkong.hk

香港添馬添美道 2 號
政府總部西翼 17 樓

`
土地供應專責小組秘書處

傳真驢礪 2868 4530

i 電酆池址 tfls@devb.gov .hk

査請電鼯 3509 7737

我們會在公眾參與期間，舉辦一連串的公眾參與活動，

n 包括公眾論壇、巡迴展覧、工作坊、社區外訪、青年分

享、企業接觸等。有關詳情，請瀏覧上述專題網站。

此書冊及其他有關是次公眾參與的資料亦可以到上述
專題網站下載。

免責聲明；凡在土地供應專責小組進行的公眾參與過
程 中， 向專責 小組提供意見 和建議的個 人或 團體，將
被視作冏意專責小組可將部分或全部的內容（包括個人

姓名及團體名稱）公布。如你不同意這個安排，請於提
供意見和建議時作出聲明。