廖庭輝／「實價登錄2.0」又縮水？請給年輕人房市資訊透明化的市場

OURs 都市改革組織 27 May, 2019

「實價登錄2.0」草案自2018年5月送進立法院後已逾一年，至今尚未排審。作為蔡英文總統「安居三策」之一的重大政見，卻在行政院提案後遲遲沒有進度，在國會執政黨席次占優的狀況下，不得不說是一件怪事。

事實上，實價登錄改革受挫的背後原因人盡皆知，首先是去年地方選舉失利，建商又在今年2月時持續給予政府壓力，讓政府改革投鼠忌器，不敢持續推動。內政部也表示「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」這兩項修法阻力最大，還未達成共識。

但在本（5）月23日，由張宏陸等十八位委員提案的《平均地權條例》修法草案（以下簡稱「張版」）卻悄悄排進了委員會審議。而《平均地權條例》正是實價登錄三法——《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》——之一，為什麼行政院版的實價登錄2.0遲遲未能排審，在這個時間點卻由委員自行提出了實價登錄三法之一的修法草案呢？

這就必須從「實價登錄2.0」的改革內容說起了。

為什麼需要「實價登錄2.0」？

當前的實價登錄制度是台灣房產交易透明化的第一步，但在2012年立法過程中，當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對，改革只「走了一半」，仍有諸多問題有待改進。

以下，先來看實價登錄2.0的修正草案，就房市資訊透明化的改動：

實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。
實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更即時。
預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

首先，現行制度要求交易資料只能用「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出一個「建物門牌號碼區間值」，但此一數據仍難以反映實際交易價格，難以辨識或比對物件，這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

其次依現制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄；若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格。甚至還有些業者會將一些高價戶提前登錄，製造房價虛高的假象。

最後，目前的登錄義務責任也大有問題。若買賣案件委託地政士申請登記，登錄義務人就是地政士，但地政士沒有參與不動產買賣契約訂定過程，如果當事人拒絕提供真實數據或是假造數據，罰則卻會落在地政士頭上，造成權責上的不公平。面對這些可能的造假，縣市政府不僅沒有法律明定的查核權，屢罰不改也不會加重處罰，造成實價登錄數據的真實程度備受挑戰。

可見要解決前述問題，必須透過「揭露至門牌」、「預售屋納入實價登錄」、「登錄責任釐清」、「增加查核權與罰則」等改革進行修正。而實價登錄2.0的修法草案也完整包含了這些改革要素，這也是民間團體與期待購屋市場健康化的專家學者，之所以引頸期盼的原因。

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱（中）與巢運發言人呂秉怡（左）質疑政府在打假球。圖／聯合報系資料照

「實價登錄2.0」草案與張版《平均地權條例》草案之差異。圖／作者提供；來源／時代力量

「張版」其實是「實價登錄0.5」？

「張版」法案並沒有修正整套地政三法，而是僅僅修正了《平均地權條例》，將上述登錄責任由地政士改為買賣雙方。這樣的改革不能說有錯，因為在原本的實價登錄2.0法案當中也處理了這個問題，但只更動這個部分，顯然是一種「改革自助餐」的行為。

事實上，目前的實價登錄制度由於登錄義務的問題，地政士們積怨已久。這就讓政府面臨了一個政治窘境：實價登錄2.0如果通過了會得罪建商，不通過卻會得罪地政士。因此，只幫地政士解套的「張版」，自然就是政府解套的首選——既不得罪建商，又能夠獲得地政士的支持。

「張版」作為政治解套的法案，嚴重閹割了原本實價登錄2.0的改革精神，更因為只對《平均地權條例》修改三則條文，甚至直接在該條文宣告《地政士法》與《不動產經紀業管理條例》當中讓「地政士、不動產經紀業者」作為登錄義務人的相關條文無效，顯然有適法性上的疑慮。

去（2018）年8月底，社會住宅推動聯盟等民間團體拜訪當時還是新北市長候選人的蘇貞昌時，蘇貞昌表明認同實價登錄2.0改革，認為「讓交易資訊透明化才能落實公平」。而今「蘇候選人」已經成為了「蘇院長」，不僅沒有積極推動實價登錄2.0，甚至一向被視為蘇系愛將的張宏陸還提出了閹割版的政治解套法案，這是否意味政府改革房市透明化的決心已經完全跳票，只剩下「實價登錄0.5」了呢？

這不是委員的個人行為，而是政府打假球

或許有人認為雖然執政黨是民進黨，提案者也是民進黨立委，但基於行政立法分立原則，不能把個別委員的提案當作政府的態度，就算另提新案也不見得就是拒絕審議實價登錄2.0。但非常遺憾，雖然實價登錄2.0尚未自立法院撤案，但23日委員會的狀況卻證實了政府有打假球之虞。

慣例上當立法機構要排法案審查時，行政部門如有相關法案，一般會希望立法機構能夠併案審查。但內政部在23日至委員會進行報告時，卻絕口不提自己提案的實價登錄2.0，只表示對「張版」的修正「敬表同意」。

如果內政部真的還想積極推動實價登錄2.0改革，就算併審是立法機關的權力，也應該提出希望該法案考量行政院版的改革內容，並提出相關意見；但內政部卻對此閉口不提，全力支持「張版」，打假球的意圖昭然若揭。¹隔（24）日院會上，民進黨團也表決將「張版」與實價登錄2.0併案審查的提案封殺，²更證明了不管是行政或立法部門，都堅持打算跳票。

畢竟如果單獨拿「張版」出來看，不明究裡的人可能還會覺得至少是個有意義的小改革；但如果與實價登錄2.0併案審查，一比較之下就會顯得「張版」非常難看，且會引發民間的對比與譁然，可能弄假成真讓實價登錄2.0真的過關。

跳票的代價就是犧牲消費者

其實「張版」就政府的立場而言，既不得罪建商又幫助了地政士，也算是不錯的選項。唯一被犧牲的，不過是廣大的消費者權益，讓人民在買房這種生涯大事上被狠狠坑殺，讓所有支持民進黨上台前信誓旦旦「照顧青年」的年輕人失望而已。

筆者不禁想對民進黨政府誠心問一句：這樣真的值得嗎？難道你對建商房仲讓步，他們就會願意投票給你嗎？基於這樣的理由放棄年輕人與廣大消費者的支持，真的划算嗎？

如果政府諸公認為划算，筆者自然也無話可說，這不過只是「居住正義」在這幾十年間被放棄無數次的其中一次罷了，也是當前政府的政治選擇，風險收益自擔。但若明明放棄了改革，卻還想要裡子面子一起拿，以改革派自居，恐怕任誰也無法接受。